“以房养老”指望得上吗？
——关于“以房养老”的观点与实践探索
来源:半月谈网 发布日期:2011-11-09
10月21日发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。中信银行也率先破题，在业界率先推出养老按揭业务，将“以房养老”在实操方面推进了一步。继之而起，上海市、山东省以及温州市也纷纷试水“以房养老”，在中国社会“跑步进入老龄化”的当下，这种新养老模式会不会带来积极作用？又将如何改善未来的养老困境？
“以房养老”登陆各地
北京：第一只螃蟹不易吃
10月21日，市民政局网站发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。
规划提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。
对于此次在规划中提出“以房养老”，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。
“‘以房养老’现在存在很多争议，比如房屋70年产权等问题，但在国外，这种模式在解决养老方面确实取得了很好的成效。”相关人员表示，本市正在对“以房养老”进行论证研究，以理清其发展的一些问题，同时也考虑研究一些针对企业的鼓励措施。（京华时报，记者陈荞）
上海：再现“美国式”以房养老
中信银行总行日前宣布在国内率先推出“信福年华卡”为依托的“养老按揭”业务，并举办了以房养老按揭业务的视频会议，而上海分行方面也正按照总行要求积极推进此项业务。虽然上海何时正式开展此项业务还不确定，但据记者了解，已有客户致电中信银行进行咨询。
“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务基本类似。“倒按揭”是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值，以及预计房主去世时房产估值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主可以继续居住，直到去世。
当房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。“倒按揭”出现在20世纪80年代中期，最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，目前在发达国家已有20余年的发展历史。
中信银行上海分行相关负责人透露，参考国外的这种模式，他们又根据国情作了部分修正。如，借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人可以作为借款人，即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。与此同时，“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置。
老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向中信银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。若到期后不能偿还本金，所抵押房产将被处置，所得资金偿还银行贷款。
根据“养老按揭”协议，贷款借款人中，养老人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。贷款必须用于老年人养老用途，一般包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。贷款资金不得挪作他用。
贷款金额方面，根据担保物价值和老年人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元。据悉，中信银行此业务的贷款期限根据借款人实际需要合理确定，最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行。（解放日报）
山东：试水“以房养老”
“以房产作抵押，每月最多可贷2万元养老”。随着社会养老问题日益严峻，“以房养老”这个舶来品浮上水面，成为社会讨论的话题。近日，中信银行在国内率先试点“养老按揭”业务，年底前该业务将在山东省内推广。
10月初，中信银行在北京、上海率先启动“以房养老”的按揭业务，推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，成为业内第一个“吃螃蟹”的。
“我们计划在下个月，在山东地区全面推出这项业务”，中信银行济南分行零售市场销售部总经理耿宾告诉记者。“其实，以房养老最早在山东青岛试点，效果不错，总行才决定在各地逐步推开”，耿宾称。
耿宾介绍，该卡针对中老年客户，在国内率先推出“养老按揭”业务，老年客户本人或法定赡养人以房产为抵押，银行向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。
对于关心“以房养老”的中老年人，他们更想知道：“我每月最多可以获得多少养老金？贷款养老的成本高不高？”耿宾介绍，贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。
为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。
根据客户的情况，银行提供了两种还款方式：一种是按月还息，到期一次性还本；另一种是，按约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时贷款人再偿还剩余本金和当期利息。（齐鲁晚报）
温州：老龄事业发展探索“以房养老”
不用去医院，看病能请医生上门；既可以住着自己的房子，又能让房子钱生钱；出门能方便地找到适合自己活动的场所……对老人们来说，这些看上去很美的事，或许会在今后5年里慢慢发生。这是记者从近日印发的《温州市老龄事业发展“十二五”规划》中了解到的。
规划提出，我市将探索发展以房养老的“倒按揭”类金融产品。这是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，这些机构在综合评估各种因素后，每月给房主一定数额的钱。这种已在国外成熟操作的金融产品，近年来也在国内如南京等地开始实行。
如今“倒按揭”有多种方式：比如老年人可以继续获得居住权，一直到去世。当老人去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。或者老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分。也可以老人自愿将其房产抵押后，免交一切费用入住养老机构，而房屋产权将在老人逝世后归养老机构所有。（温州日报，记者张睿）
“以房养老”要跨越几道坎？
70年房屋产权
房屋产权70年，则被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。省城一家大型银行个贷部负责人称，70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险，这也是国内大多数银行对“以房养老”市场迟迟不敢下手的原因。
虽然《物权法》的规定打消了到期后房屋会被收回的疑虑，但是自动续期的费用怎样规定？由谁负担？续期后对于房屋买卖有无限制？这些都是国家必须明确拿出表态的问题，否则，银行等金融机构的积极性将很难得到调动。
千年“养儿防老”观念
中国父母是世界上公认最无私也最辛苦的父母，许多老人节衣缩食的奋斗一辈子就是为了给子女留下若干遗产，同时子女也把继承遗产并为老人养老送终视作天经地义，其中若有一方没有尽到责任，就会背起道德的负累。
“中国人传统的养老观念就是一大障碍。”中信银行济南分行零售市场销售部总经理耿宾表示。正如其所言，针对“以房养老”模式，国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查，结果显示，84%的老年人不能接受。“如果真的要以房养老，自己会有一种挫败感，儿女在外也会感觉到没有颜面。”一位接受采访的老人说。
谁能享受“以房养老”
中信银行的倒按揭计划之所以受到冷遇，很重要的原因是目标群体界定有误，将真正有需要的人拦在了“须拥有2套或以上房产”的门槛之外。试想，如果一个老人拥有2套房产，那么一套自住，一套出租，在无大变故(如遭遇重大疾病等)的情况下，每月的租金与养老金便可以较好的保障晚年生活，因此这类群体的需求量不大。
实现“以房养老”三条件：
老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。
老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。
老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。
房屋价格变动
如任志强所说的“十年九调控”，中国当前房地产市场“政策市”特点明显，房价的变化性是不可回避的问题。当前，房价下行的风险直接影响了银行“以房养老”业务的推广。业内人士称，“从历史上看，房价确实涨了数倍，但目前已经处于高位，一旦遇泡沫挤压效应，以房养老将存在极大风险。”
各方激辩：“以房养老”，可行吗？
其实，“以房养老”并非新鲜事物。
早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。
2007年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。
2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。
近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。
今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。
此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。
官方鼓励“以房养老”
此次，官方大力倡导“以房养老”，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”
首都经贸大学金融学院院长谢太峰更向记者直言：“‘以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”
我国的养老现状令人担忧。目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。
“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰告诉记者。
不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。
在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老” 不啻为解决养老难题的一种积极补充。
但是，“以房养老”的有效推行，依然面临着许多绕不过去的问题：比如70年房屋产权问题、房价下行问题等等。
嘉宾
顾云昌 中国房地产协会副会长
谢太峰 首都经济贸易大学金融学院院长
倪鹏飞 中国社科院住宅研究室主任
陶立群 中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室主任
银监会相关负责人
中信银行个贷部人士
“以房养老”并不适合所有人
陶立群：“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。
顾云昌：“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。
谢太峰：对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且要居住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他的作用可能会更大一些。
70年产权是个大问题？
银监会相关负责人：不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
谢太峰：现在“以房养老”存在两个最大的问题：一是70年的产权问题。现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。
二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
顾云昌：70年以后土地还可以续用，《物权法》里讲得很清楚，不是说就收回国有的。目前来看，“以房养老”难以推行的最大障碍，就是人们对“以房养老”的认识还有一个过程。此外，我国现在的贫富差距比较大。真正有房的人不一定需要“以房养老”，而真正想“以房养老”的人，房子却不够。
倪鹏飞：70年产权的问题会解决的。建议将来的土地转让金按年组织缴纳，即第一次出让的70年应一次交付，以后再一年一交，这就使土地所有权有一个实现形式。
将来房价跌了，怎么办？
陶立群：“以房养老”多年来没能推行出去，最大的问题就是房地产市场的变数不可控。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的会是老人。
顾云昌：现在讲房价下降为时还早，除非国家的经济出了问题才能谈到房价下降。现在是硬压着不让房价上涨，因为涨得太快。我们的城市化还在进程当中，目前我们的城市化率还只有50%，还有2.6亿人要进城，这些人的房子在哪里？未来一二十年，中国房地产还有很大的发展空间。
谢太峰：对不同地区来说，“以房养老”面临的问题是不一样的。比如，像北京这样的大城市，“以房养老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的机会比较多，每年新增很多人口，而土地资源是有限的，一段时间内，对住房的需求还是比较大的。
当然，随着大量农村人口进城，中小城市也不是说没有房产的需求，房价也不一定就会下降很多。中国的土地资源是有限的，我们又是个人口大国，我认为，即使未来独生子女一个人有好几套房子，这个问题可能也不会像人们想象的那么严重。
倪鹏飞：这种担心有一定道理。但从中国整体的住房情况来看，供给和需求还是有一定缺口的。中国城镇化正在加速，到一定时间也需要进行重置。总的来说，按照接下来发展的速度来看，还不存在大量过剩的问题，当然这个问题需要引起注意。
有两套房才能“以房养老”？
中信银行个贷部人士：客户需求是千差万别的。我们的模式跟国外不可能完全一样，如果是一套房，风险会比较大，也有些难度。两套房风险能得到一些控制。
顾云昌：真正的“以房养老”就是一套房，能养老就行。如果是两套房，有些人就会想，还不如把房子卖掉套现养老。现在房价很高，卖掉后200万我存在银行里，就可以养老。
倪鹏飞：两套住房对于银行来说当然比较保险。“以房养老”产权开始归个人，银行每个月给借贷人钱，相当于养老金，去世之后产权就归银行了。所以说中信银行的试点还和政策上的“以房养老”不一样，在开始阶段还比较保守。（注：陶立群、银监会相关负责人观点，据公开报道整理；中国经济周刊，记者王红茹）
别太指望“以房养老”
近日公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
这项业务也可称为“住房反向抵押贷款”，究其实质乃是一种通过住房反按揭以为居民养老提供贴现的金融安排。也就是说，老人将自己的产权房抵押给银行等金融机构，经过评估后，每月给房主发放养老金。
其特点是分期放贷，一次偿还。作为舶来品，自其移栽国内以来，虽然始终境遇不顺，但又每每勾人遐想，其间原委，无非在于“以房养老”一头连接多数国人甚为疑虑的养老负担，另一头连接时下中国依然固着的金融压抑，因此在它身上，寄托着通过金融技术创新的社会福利合理化的急切愿望。
然而愿望不能替代事实判断。尽管我们高度认同金融的力量，但若具体至“以房养老”则只能断定其难堪大用。原因很简单，“以房养老”无论从宏观还是微观视角来看，都是一种前提条件极为苛刻、交易成本相当靡费的小众化金融安排，即便在其行之有年的发达国家，它也充其量不过是专事特定人群的辅助性养老模式之一，而至于中国，基础性的缺失更是使其多半只能停留在概念探讨阶段。
许多人认为，中国独特的房屋土地产权制度将会成为“以房养老”推广中最大的障碍，其实不然。因为从“70年产权”来看，虽然“以房养老”可能会有贷款期限不确定的特殊性，但这种特殊性一则可以通过适度改造加以规避（如中信银行规定，“养老按揭”贷款期限最长不超过10年）；再则，“以房养老”相比贷款期限最长可达30年的正向按揭贷款，不见得就会遭遇土地使用权时限制约。
真正阻碍“以房养老”落地生根的特定因素是，中国快速变化且难以预期的市场环境显著矛盾于“以房养老”格外倚重的稳定诉求，具体来说就是：“以房养老”与住房按揭等其他超长期限贷款品种不同，后者还款的第一来源是借款人未来创造的现金流，而“以房养老”的风险则完全限于两个变量，即利率与房价。
其中就利率而论，由于国内债券市场至今存在基准利率阙如、长期品种匮乏、行为主体趋同等缺陷，因此，本应作为长期金融产品定价基准的收益率曲线基本不具备说服力与指导力。
再就房价而论，首创“以房养老”的美国在最近经历的四个完整周期内，实际房价波幅仅为7.7%~20.7%，且这一波幅还在不断呈现缩小趋势并已缩至10%以内，而中国的情况则是，且不说近几年来房价波动幅度之大，更糟糕的是，中国至今还未经历过哪怕一个完整周期，而且政府人为的干预，至今仍是左右房价最强的力量。
上述两点基础缺失决定了中国的“以房养老”很难消化市场风险。事实上，起自2006年上海试行这一业务，尽管政府向来不乏鼓励态度，但是应者寥寥的惨淡局面足以说明“以房养老”并不具备自生能力。因此，中国的养老问题终究还要靠加速构建财政投入为主的社会保险制度予以托底。（中国经济周刊）
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国外如何“以房养老”
美国：“家园共享”结伴养老
许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：
一、联邦政府保险的倒按揭贷款；
二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；
三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。
对于那些在意老迈亲人独居的迁居者来说，一项叫“家庭共享”的社区倡议可能帮助他们得到慰藉。芝加哥老龄化办公室在早些年就推出了“家园共享”计划：将60岁及以上，年龄段相仿，又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对。由四个社会服务机构合作此项目，计划在第一年里配对成功30对。发言人米切尔认为：尤其是针对人群当中的老年阶层，这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。
日本：“黄金”社区养老
日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。
1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多的开始出现。
1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系，扩大了家庭服务员队伍，新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等，提供各种日间服务(包括饮食和体育锻炼)。
英国：异地养老
英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。
加拿大：关怀到终点
超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡：两种形式来养老
老年人在新加坡被称为乐龄人士。62岁以上的乐龄可以从公积金账户中领取养老金度日，政府也允许老人将自己拥有的祖屋或私人房产进行部分或全部出租，以换取租金养老。除此之外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。（北京晨报）
