你会考虑“以房养老”吗
来源:民生周刊 发布日期:2011-11-28
10月20日，北京市民政局在其官方网站发布“十二五”时期老龄事业发展规划，明确提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。新近召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部官员也明确表示将试推“以房养老”。
什么是“以房养老”？这种养老方式在我国有没有实践呢？
“以房养老”实际就是住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，最早是在上世纪80年代中期由美国的金融机构率先创立的，即房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，定期给房主发放固定资金。房主去世后，由其继承人归还贷款本息，或者由金融机构将其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。
记者从中信银行总行办公室了解到，今年10月9日，中信银行在全国范围内推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，将老年客户作为零售重点经营的目标客户。此卡可以为客户提供存取款、转账、消费、投资理财等基础金融服务，以及机场贵宾登机、24小时汽车救援、律师顾问、网点贵宾通道、个人贷款优惠、理财规划服务、网上银行专区 “一对一”客户经理服务等贵宾服务。而“信福年华”卡最大的亮点就在于它可以为客户提供住房反向抵押贷款，中信银行也成为尝试“倒按揭”的首家国内银行。
尽管中信银行推出“倒按揭”贷款时充分考虑国情，对产品进行了改良，但推出至今已逾一月，却还没有完成一单。更早之前，上海公积金中心等机构的试水也不了了之。
申请“养老按揭”的客户可以用自己或子女的房产作为抵押，向银行申请贷款用于养老用途。养老贷款采取分期发放的方式保证客户按月获得养老金，借款人通过分期还本付息方式还款。由于国内目前还没有可以借鉴的成功经验，中信银行在操作上比较谨慎，为申请“养老按揭”设置了比较严格的规定和较高的准入门槛。
按照规则，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
不过除年龄限制外，对借款人还有严格要求：如果借款人为养老人本人，则需要其没有不良信用记录，具有稳定的经济收入，具备到期偿还贷款本息能力，借款人应有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所；如借款人只有一套自有住房，应增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人。如果借款人为养老人的法定赡养人，则需其具有合法身份证件，没有不良信用记录，具有稳定的经济收入，借款人有两套或以上自有住房；如借款人只有一套自有住房，必须提供养老人另有的居所证明，借款人所赡养的老年人应同时符合规定。
既然是借鉴国外做法，为什么国外“倒按揭”并未要求借款人有两套或以上自有住房呢？对此中信银行解释，完全参照国外“倒按揭”模式还存在一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定有限制，即银行不能处置贷款人的唯一房产。设定10年期限也是考量了未来房价波动、老年人生命周期等因素。而且在贷款到期后，银行希望贷款人最好还本付息，并不想由银行出面处置贷款人房产。
国务院8月17日常务会议预期，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。面对严峻的养老形势，“以房养老”模式不失为一种探索，但中国社会的传统观念让老人更愿意将房产传给子孙，而不是交给金融机构。而且，“养老按揭”还涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，在我国还是新生事物，其推广需要各方共同的配合和协调。
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“以房养老”在国外
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低，那么申请人所能得到的贷款越高。
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
“养老按揭”业务办理流程
1. 贷款受理。由借款人向银行提出书面申请，同时提交相关材料。
2. 贷前调查。银行审核借款人提供资料，根据借款人年龄、担保情况、还款能力等情况，协助客户确定适当的贷款金额、期限、还款方式。
3. 贷款审查和审批。银行将根据借款人信用状况、还款能力及担保情况确定贷款金额、期限、利率。
4. 借款人与银行签订借款合同（养老按揭）。
5. 办理房产抵押登记。
6. 贷款发放。贷款资金采取按月分期发放方式，按约定的放款计划和金额放款。从第二期开始，从放款金额中逐期扣收应还本息，实际支付的养老金为每月放款额减去应还本息。
7. 贷款归还。借款人可以根据自身情况和还款能力，本着合理的原则选择以下两种还款方式，一是按月还息，到期一次性还本；二是按约定每月等额偿还部分本金，除首次放款外，按月自动还本付息，贷款到期时偿还剩余本金和当期利息。
