养老地产路在前方 各路资金抢滩艰难中开始起步
来源:解放网 发布日期:2012-12-04
在城市化、老龄化、房地产政策调控背景下，越来越来多的企业正瞄准养老地产的市场空间，纷纷探索、布局。然而，当前中国的养生养老产业正处在发展的前期阶段，既没有成熟的发展模式，上中下游产业链也不完整，服务体系上更是缺少经验。再加上养老地产前期投入大，回报周期长，对企业经营能力要求很高，因此，养老地产摆在企业面前的“蛋糕”虽然诱人，但是下口的难度颇大。有业内人士指出，一系列困扰和难题使得中国养老地产发展目前仍在探索阶段，未来的路还很长。
产业前景引来众多先行者
也许还从未有哪类产业地产像养老地产这样在产业刚刚起步时，就吸引如此多的地产大鳄争相成为先行者。归根结底，正是庞大的需求和产业的巨大发展空间推动他们勇往直前。
目前在一些大城市，老龄化程度正不断加速。以上海为例，根据上海市人民政府发布的信息，截至2011年底，上海户籍60岁及以上老年人口347.76万，占总人口的24.5%。80岁及以上高龄老年人口62.92万，占60岁及以上老年人口的18.1%。预计到2015年末，户籍60岁及以上老年人口将超过430万，比例接近30%。
老龄办主任助理、中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦指出，我国人口老龄化的发展十分迅速，老龄问题日益凸显。老龄产业蕴含着巨大的市场潜力，当前我国老龄服务市场无论是基本服务的供给还是多层次服务的发展都面临着难得的时空窗口，亟待开发，前景广大，大有作为。
不断扩大的市场空间使得众多品牌房企对养老地产领域进行了巨大投入。早在2011年，保利地产和基金就提出了“善居养老计划”，和基金设立专项资金用于对养老住宅产品、养老服务等进行专项学术研究，并积极成立养老产业专业管理公司。今年4月，绿城在其桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造。今年9月，平安全国首个养生养老综合服务社区在桐乡启幕，项目总投资170亿元。今年10月，位于江苏宜兴的“九如城”开工，开发商无锡九如城养老产业集团提出打造全产业链的“养老综合体”概念。当前，通用地产则正以“私人疗养”为理念在崇明打造32万平方米社区。此外，万科、远洋、华润、龙湖等品牌房企都在加速布局养老地产。
三成老人能接受异地养老
当前中国养老地产从开发模式上来看有几种类型。第一类是建在大都市的郊外，既可以享受大都市完整的医疗服务等等交通便利的配套，又可以远离喧嚣，让老年人过上平静安逸的生活。第二类是在旅游风景区当中开发。第三种在成熟社区周边插建一些附带功能的老年服务设施。根据老年人养老的不同需求，这几类产品面对的是截然不同的目标群体。
复旦大学东方管理研究中心副主任苏勇主任指出，复旦大学东方管理研究中心曾对长三角的养老需求做过调查。1000多份问卷的统计结果显示，从养老方式来看，高收入的老人更愿意投入更多的钱，享受周到细致的养老服务。高收入和子女在外地的老人更倾向选择设施齐全的养老公寓来养老。从户型来看，两室户是首选，比例达到一半。在老人所需的软件服务上，养老公寓至少涉及到6项养老服务，如医疗健康服务、文体娱乐、兴趣爱好、志愿者服务以及相关的咨询服务。调查显示96%的老人希望社区能够提供这些一站式服务，同时他们也希望养老公寓在这些基本的服务之外也能够注重老人的个性化选择，并提供菜单式服务。从养老公寓地点来看，被调查者的选择以当地为主，有三成老人愿意到外地去养老，首选是风景优美的地点。绝大多数老人希望养老公寓不要孤立地在一个地方，而是和成熟的社区相连，老人不希望脱离社会。
值得关注的是，虽然有一定比例的老年人可以接受异地养老，但是他们并不希望与小辈们相隔太远。对此，上海亲和源股份有限公司副总裁杨璇静透露，以上海亲和源为例，该项目的上海客群只占35%，其他基本是江浙一带的老人，他们大多在上海曾经生活和工作过。而从成交半径来看，即使以外地客户为主，上海亲和源总体上的客户成交半径也只是在35公里左右。
产业链亟待完善
除了寻找客源，养老地产服务体系的逐步建立是当前养老产业迫切需要解决的问题。分析师张珺指出，由于养老地产入住人群的特殊性，要求养老项目具备更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理等。这些服务对很多房地产企业而言，可以说是有心无力。要解决这个问题，就必须要逐步完善中国养老产业链。
关于养老产业链，北京吉利大学健康产业学院院长、中国房协老年住区专家委员会专家乌丹星指出，养老产业的产业链有上中下游，把所有独立存在的实体等作为产业链的中链，上链就是产品和服务的研发，包括各种形态、运营管理模式、资本运作等等。在这个产业链上游所产生的东西为中游服务，下游继续到保险等等，联动关系非常明显。而中国目前养老产业的特征是没有形成上中下的产业链，特别是在上游我们国家关于产品的研发几乎为零。
除了产业链的完善，不可忽视的还有人才的培养。上海亲和源股份有限公司副总裁杨璇静指出，护工人员、管理人员缺失的问题很严峻，当前在行业里最难解决的就是务工人员的可持续化服务、高质量服务。乌丹星也认为指出，真正投资养老应该先投资人才，无论是新生人才，还有现有人才。
投资风险不容忽略
正处在起步阶段的养老地产其开发风险不言而喻。分析师张珺指出，养老地产先期投入资金要求高。目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高。长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。
因为有风险，企业涉足养老地产更应慎重，要充分衡量自身综合实力。世联地产集团知识发展总监李亚南认为，涉足养生养老产业对企业本身条件要求较高，这些条件包括具有社会责任感、雄厚的资金实力，且最好具备经营物业的经验以及对于医疗资源的整和能力。
已踏入养老地产领域多年的一知名养老地产项目负责人对后来者有忠告，他透露，该项目从2007年至今用不到五年的时间，销售率目前为85%，而入住率仅65%。他坦言，在养老地产运营过程中需要耐得住寂寞。但也应看到未来的养老产业链相关行业的“蛋糕”足够大，前景还是可期的。
对于行业的发展，同策咨询研究中心总监张宏伟提出建议，纯养老地产项目部分运营回报周期较长，一定程度上使其本身资产保值增值的程度超过了项目通过运营而增值的价值，这就导致有的开发企业不愿意在运营上投入过多，从而不重视运营中获得中长期的运营价值。因此当前养老地产市场除了政策层面的壁垒需要打破之外，还需要引入多元化的市场竞争机制，允许多元化的资本进入这个市场。对于操作规范、专业，能够盈利的养老地产运营机构，树立市场标杆，并且通过行业操作标准化的体系建立，向整个市场进行推广，这样整个市场会不断成熟起来，更多的人才会享受到优质的养老服务。
“综合体”为高端养老破题
中大集团日前提出的养老综合体已成为破题高端养老的关键所在。稍早些时候，中大集团董事长、无锡九如城养老产业集团董事长谈义良提出了养老综合体的全新概念。
谈义良认为，养老综合体，是以养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。“综合体的概念来自于商业综合体，城市综合体是解决了人们生活当中的休闲娱乐，而养老综合体，也是要解决养老养生一体化的解决方案。我们通过三年多时间的研究，包括跟韩国的团队，跟自己的团队得到养老综合体这样一个概念。”谈义良说。
按照谈义良的构想，养老综合体从纵向看,服务链包含整个生命周期，从独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区一直到临终关怀区。从覆盖面上则包含所有养老功能，中医、食疗、运动，兴趣爱好、宗教场所、养生养身，一应俱全。
从国内首个养老综合体——无锡九如城项目来看：康复护理中心、研究培训中心、医疗培训中心、运营服务中心、数据信息中心、中央厨房中心等六大中心同时运作。其中，医疗体检中心、康复护理中心，九如城与韩国延世医疗院、BOBATH康复医院携手合作，直接由韩国顶尖的团队来管理和运营，也解决了大部分养老机构服务质量差、管理水平低的软肋。
有专家认为，相较于房地产企业卖房子、保险公司卖产品的模式，产业地产出身的中大集团首创并开发的养老综合体优势明显：模式创新、产业链完善、配套齐全、管理先进——养老综合体有望为高端养老业破题。
专家观点
产业发展存在三大难题
复旦大学东方管理研究中心副主任 苏勇
中国养老产业有着很大的发展前景，但是从现状来看，当前都存在这样的三个问题。第一资源供求失衡，无论是硬体的部分、软体的部分还是服务部分，我们的资源供求有着很大的需求，但是供应是非常有限的。第二服务水平不高。第三是管理机制滞后，理论基础也很薄弱，缺乏相应的很多学术性的研究和实践。
未来的养老地产应超越其物质形态，不仅造出产品，还要提供优质的服务和运营。未来的养老地产作为代表老年人的一种健康的、安全的、充满活力的生活方式，要提供医疗护理、家政服务、休闲娱乐和金融咨询等等。养老地产的产品设计第一是以本地化为主，向周边辐射范围以100公里为好，这样比较适合老年人心理形态和生活状态，选址最好能够与社区相连，把老年人的生活融入到社会当中。还要选择交通比较便利、环境比较优美、空气比较新鲜的地方，要为老年人做这样一些配套的设施和提供各种各样的服务，其运营模式可以采取出售制，也可以采取会员制，也可以多种结合。
产业发展需要政策扶持和优惠
研究院发展研究所所长 李战军
养生养老地产是在城市化、老龄化、房地产政策调控背景下产生的。今天我国的养生养老产业，还处在探索布局寻求突破的前期阶段。
养生养老产业是多部门、多产业交集的新型产业，涉及医药、保健、体育锻炼、康复、家居、旅游、房地产等，这么多产业如今在新的养老产业旗帜下集合，因此在管理上、发展上都存在没有突破解决的问题，需要不同部门如建设、卫生、民政部门，来一起推动事业，多部门交叉推进。养生养老产业发展需要政府在金融、保险、医疗、卫生、民政、土地等系列方面按政策扶持和优惠。
我国60岁以上的人超过2亿，随着老龄化推进，以后这个数字还会不断提高，今天80岁以上老人有2000万。这对于养生养老产业提出复杂而艰巨的任务。全国福利性的养老机构不超过5万家，60岁以上老人消费，将是几万亿元的消费。今天的房地产消费，很多为35岁以下年轻人。但是很多年轻人买房的首期都是老年人支撑的。老年人是社会财富的最大拥有者。他们的商品需求大，但我国现在的产业发展，与老年人的需要差距很大。
开发模式与普通地产项目迥异
北京吉利大学健康产业学院院长、中国房协老年住区专家委员会专家 乌丹星
在中国，常规的房地产开发模式是先规划设计，然后再建设，之后考虑运营管理的问题，然而这种模式并不适合养老项目。养老项目首先要做的是项目定位，包括产品形态、运营管理模式，在这些确定之后再进行设计。
在项目运作时，需要关注的包括项目的整体定位，环境、服务的设置、核心价值等。此外，在项目运作当中还一定要记住养老文化的渗透，健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老、尊严养老，必须告诉老人你在做什么，项目的核心价值是要先做出来的。
最后是养老产品的跟进，对于一个高端养老机构或者社区来讲，其硬件建设和软件建设至少应该各占一半。做项目时，要把里面所有的问题变成模块，并拿出模块的解决方案。举个例子，餐饮问题是养老机构最重要的问题之一，老年人的用餐方式、习惯特点、消费心理、消费水准、用餐的总容量、收费的模式、原料采购成本的控制、餐饮评价等等，这一系列问题提出来之后应再把它进行模块化。
项目规模不宜过大
上海亲和源股份有限公司副总裁 杨璇静
当前，各个地产行业、服务行业，还有包括美国、日本、澳大利亚，很多为老年人服务的投资商蜂拥而起到中国进行考察和投资，市场蠢蠢欲动。就亲和源来说，每一天接待的考察、来访可用络绎不绝来形容。很多人来到亲和源谈合作，动辄地块面积就达到几百亩、几千亩。而我们从事养老事业数年，一直思考到底养老社区多大规模可以做得比较经济，比较合理，获得较高的服务满意度。
就我们的经验看，服务是有半径的，养老项目的规模在250户左右，500多个老人，形成组团式管理，这可能是比较经济的规模。国内、国外的一些五星级酒店，基本上来讲都是在300到500客房，五星级是流动客户。我们是面临老人长期居住的客户，所以300到500的组团可能是比较经济的。
发展要走中国特色之路
世联地产集团知识发展总监 李亚南
在其他很多国家，养老地产经历了长期的市场发展，已进入稳定发展阶段。如美国，美国养老地产已由投资商、建筑商、运营商形成一个完整的融资、建设、运营的市场化体系。成熟的市场化运作模式解决养老问题，各环节的专业分工实现了高效低风险运作。而日本养老地产根据参与主体不同主要有政企合作和企业独立开发两类模式。 2000年推行的“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大和成熟，此制度下的养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式。
在中国，目前很难完全效仿国外的发展模式。我们认为，目前养老的中国特色之路，有三种符合国内市场环境的开发模式：一是适老化的混合社区开发模式 （持有物业+销售物业），如北京太阳城等。二是持有物业的会员制商业运营，如上海亲和源老年社区。三是养生主题社区。虽然养生与养老地产内涵并不相同，但在环境、设施、配套、客户资源方面有共同交集。 “养生+养老”的主题式社区开发是一种综合利用资源满足特定中老年群体需求的开发模式。
