养老地产：借养老炒作的地产？
来源:北京商报 发布日期:2013-07-03
“如果配套服务、设施完善，价格只要在可接受范围内，我们肯定更愿意选择养老地产项目而不是去养老院养老。”年近70岁的退休职工老孙告诉北京商报记者。作为一种新兴的、更符合现在老年人需求的养老产品，养老地产逐渐成为了老年人的新选择、企业的新商机。日前，北京又有包括九华山庄老年公寓在内的一批养老地产项目即将投入使用。不过，看似正在繁荣发展的养老地产市场实际上却暗藏大量名目繁多的“吸金”花样，原本冲着低廉的租金或售价去关注养老地产项目的老年人可能正一步步踏入借养老炒作的陷阱。
市场调查
市场潜力大 各类投资蜂拥而至
据民政部发布数据显示，截至2012年底，我国60岁以上老年人口已达19390万人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%。而且，此前全国老龄委办公室也曾公布消息称，预计今年年底，中国老年人口总数将超过2亿人，到2025年，这一数字将突破3亿人，2033年将超过4亿人，平均每年我国将增加1000万老年人口。据不完全统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务。总量逼近2亿人的中国老年人，尤其是其中7%愿意选择居家养老的老年人对于养老地产投资商来说，无疑是一块难以割舍的蛋糕。
近年来，不少企业先后进军或涉足养老地产，证明了该领域确实存在着丰厚潜在利益。据粗略统计，目前全国已有23家左右大、中型房企高调进军养老地产，其中不乏万科、保利、远洋、绿城、华润等知名企业。此外，从去年年底起，泰康人寿和合众人寿也先后正式对外宣布，销售与养老保险产品挂钩的养老地产，泰康投资管理的“泰康之家·燕园”日前更正式在北京高调亮相。“从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求”。泰康人寿董事长陈东升曾明确表示，从产业链看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。另外，甚至还有一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产，比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。
民进北京市委副主任李焕喜向北京商报记者介绍，就北京而言，目前已经出现了多个大型老年社区，多为房地产引进项目，商品化养老住宅整体销售状况良好，这一情况表明，社区内的照料型养老住宅建设和服务需求在北京确实是受欢迎的，“在新建社区中开发面向老年人真实需求且住得起的养老社区是整个社会化产业化养老服务体系转型过程中应当解决的问题之一”。不过，随着养老地产被越来越多的人所了解，养老地产并未真正满足大多数老年人的住房需求、老年社区中住着大量年轻人等问题也为愈发火爆的产业带来了一丝尴尬。
出租+出售 后期运营利润高
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强介绍称，除了偏福利性质的养老机构外，目前北京乃至整个市场上主要存在出租的老年公寓和出售的养老商业住宅两种养老地产，一般的养老地产项目都将老年公寓租赁作为主流产品，但只进行房屋租赁项目肯定无法运转，因此开发商会在社区内出售一部分养老商业住宅，目的是为了回笼一部分资金保障项目后续运营。“不论是哪种类型的养老地产，突出后期运营、配置符合老年群体的生活、休闲等配套设施和服务并靠此提高地产项目的价值都是其与一般地产存在的最大差别。”陈国强强调。
而从开发商的角度，北京商报记者了解到，目前养老地产还被分为只建设不运营、不建设只运营和建设与运营相结合三种运营模式。专家称，目前大多数投资养老地产的企业普遍都希望投身于第三种模式，即开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环境，丰富企业利润来源，享受相关增值收入。
实际上，目前北京确实有一批企业将养老公寓租赁作为项目中的主要产品推向市场，并辅助推出一些养老商业住宅。以位于昌平区小汤山镇的北京太阳城为例，太阳城销售部工作人员小马介绍称，太阳城社区内的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已经在2008年前全部售出，当时均价为7000-8000元/平方米，目前消费者只能通过购买二手房的形式获得，价格在20000元/平方米左右，分为80平方米、160平方米以及180平方米以上三种户型，短期内太阳城内估计也并不会再出现新的养老商业住宅项目。而长期租赁式的老年公寓是太阳城近两年最主要的产品，小马说，社区内有四栋供出租的老年公寓，其中有两栋为养老院使用，另一栋为短期出租早已完成出租，最后一栋长期出租公寓正在招租，预计年底入住。“目前正在招租的老年公寓以5年起租，每5年作为一档，租户最多可选择连租20年。户型从38平方米到120平方米不等共有21种，精装修、内设独立厨卫并提供所有家电。”对于价格，小马以50平方米户型为例介绍称，一次性租赁时间越长折扣越大，5年21万元（相当于3500元/月）、10年32万元（相当于2667元/月）、15年46万元（相当于2556元/月）、20年58万元（相当于2417元/月），老人健在若需临时退租需扣除10%租金作为违约金，但老人去世需退租时可返还剩余全部费用。
值得注意的是，除租金外，租户还需选择全程管理和非全程管理两种模式之一交纳管理费，对于生活自理能力较强的老人，可选择非全程管理，自交物业、采暖、水电费等，物业费6元/平方米，采暖费30元/平方米；而选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳2万-4万元管理费，包括代缴物业、采暖、水电等20项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，并加送100度电及10吨水，那么5-20年，租户或需缴纳少则10万元、多则80万元管理费。小马称，以目前预租情况来看，已有七成完成招租，小面积较受欢迎导致目前朝南的户型最小只剩86平方米以上的了。
此外，还有一部分“半路出家”的养老地产，以纯粹的租赁老年公寓的形式经营，直接省去了养老商业住宅的部分。北京商报记者从九华山庄老年公寓市场部了解发现，目前九华山庄将部分酒店转型为了老年公寓，提供75平方米、118平方米和150平方米三种精装修户型，以“租金+保证金”的模式租赁，也是从今年年底开始入住。目前九华山庄挂出的租价为：75平方米1万元/年，保证金120万元/户；118平方米及150平方米均为2万元/年，保证金160万元/户，150平方米仅有朝北户型。九华山庄老年公寓客户经理马瑞告诉北京商报记者，目前租户也是以5年为一周期，满5年、10年、15年……最多至30年时均可选择退租，退租时由九华山庄一次性返还剩余租金和保证金，物业费2元/平方米，其他费用自付。马瑞介绍，目前该公寓朝南向仅剩2-5层还有未租房间，118平方米和150平方米户型各只剩三四套待租。
行业问题
吸金噱头多 养老地产名不副实
虽然养老地产需求旺盛、产品种类层出不穷，伴生的问题也显而易见。北京商报记者了解到，目前包括太阳城、九华山庄等在内的不少养老公寓项目都提供转租服务，若租户既不想退租又不想继续使用，可与开发商一起协商制定转租方案和价格。对此，有部分中介人士及专家就担忧称，租金远低于目前北京市场租房价格的养老公寓或将因此成为转租中心，使养老之意变的“有名无实”。对此，虽然小马表示，太阳城要求公寓租户必须在60岁以上。但仍有业内人士透露，实际上不论太阳城还是九华山庄，所住年轻人并不在少数，养老地产其实大多名不副实。
其次，目前养老地产纷繁复杂的产品种类和各种各样为吸引消费者而打出的噱头，背后其实存在着诸多风险。有消费者向北京商报记者透露，日前有位于怀柔区的某养老院以扩建名义开始出售没有产权证的养老住宅，价格为6000元/平方米，该消费者虽然被其远低于市场价的价格吸引，希望能为家中老人购置养老地产，但该住房“不靠谱”的背景也让其担忧不已。
另外，北京商报记者还了解到，不论是租赁还是购买的养老住宅、养老公寓，虽然租金或购房价格普遍低于市场价，但包括会员费、保证金、管理费等各种额外交费项目在内，消费者所付出的费用甚至可能还远高于社会其他公益性质的养老机构或商业地产、租房项目。
在调查过程中，北京商报记者了解到，九华山庄和太阳城的老年公寓均需一次性缴纳多年租金或保证金等费用，且只能一次性付清，“就算老年人如实入住不转租，多交纳给开发商若干年的租金和保证金完全可以作为他们运营的资本，进行后期开发甚至投资等，为其带来大量的收益”。陈国强坦言。而北京太阳城集团董事会主席特别助理张华正更曾称，太阳城2013年将地块用3：7的方式操作，70%地产做销售，30%自己持有、经营，里面包含各种不同设施，从销售到租赁，从服务费用到保证金，开发商可以分别从这四个环节中获利，其中保证金等费用可以有效为开发商提供其他配套的融资支持。
不过，也有财经领域业内人士向北京商报记者透露，少则几十户多则几百上千户租户每户上百万元的保证金已经可以算做大额资金，现在银行两年定期存款利率就有3.75%，就算最低存入120万元，以2年为例，2年后也能获得4.5万元的利息，但如果交保证金给开发商少则5年多则30年，租户这部分损失还是相当明显的，如果地产商利用这部分资金去进行投融资，甚至会带有非法集资的嫌疑。“如果地产商要合理合法的收取保证金等类似费用又要避免非法集资之嫌的话，最好还是不要用这部分费用去融资投资，而是委托银行等第三方机构冻结或保存，到期退还给租户，否则投资融资失败最终无钱偿还给租户的风险将会引起更多纠纷。”该业内人士称。
监管缺失 市场发展错位
对于刚刚在北京兴起的养老地产，各界还存在不少担忧和质疑之声。陈国强坦言，目前北京的养老地产真正开始发展只是近一两年的事情，规模小、服务设施也并不是非常配套，运营模式、规模和体量与预期都有差距，很多企业只寻求尽快投入其中却没有充分研究国外经验，模式并不成熟，也没有形成多少成功的案例。因此，对于目前颇受关注但处于发展初期的养老地产，业内认为普遍现阶段仍存较多困难和问题亟待解决。
首先，李焕喜认为目前养老住宅按照商品房模式进行开发，与商品房开发模式差异不大，因而购买、租住和服务价格都居高不下，如东方太阳城毛坯房价格就高达18000-22000元/平方米，中低收入老年群体很难买得起、住得起。就算是租金价格低于市场价的老年公寓，也需要缴纳实际上不低于买房总价的大量保证金。而且，由于总量非常有限，老年群体购买、租赁或者置换养老住宅的来源和渠道都明显不足。陈国强分析，虽然目前不少企业都开始涉足养老地产，但已经运营的基本都规模不大，运营模式也不够成熟，靠后期运营提价有限，因此定位只能是偏向中高端收入老年群体。
其次，民进北京市委在向北京市政协提交的报告中也提出，目前北京缺乏对于养老地产的建设规划和标准，养老住宅品种少、服务设施不配套，“受制于城市发展、土地价格等多种因素，目前的养老住宅建设没有科学规划和布局，选址太随意，基本上是开发商能在哪儿拿到地就建在哪儿，导致现有养老住宅大多建在远郊区县，交通不便，不能满足老年人的生活需求；另一方面，由于缺乏建设标准，现有养老住宅品种太少，难以满足不同层次的消费需求，并且多数缺乏配套服务设施，给老年人生活带来不便”。李焕喜坦言。
不可否认，现在相关部门对于养老地产的监管力度并不强，开发商创造的种类繁多的高风险收费模式都成为了地产商在“养老”这个看似公益的头衔下吸金的重要手段。陈国强更直言，可能有部分项目不仅无法提供养老住宅应有的配套服务，而且还会打着养老地产的旗号去争取较低的拿地成本，养老地产最终沦为了一种宣传策略而非实际产品优势。
另外，从政策的角度，民进北京市委还指出，目前北京鼓励社会资本进入养老住宅建设的措施不够明确，“养老住宅建设与服务，不同于一般的房地产开发，而是一个完整的产业链，涵盖物质保障、照料保障、医护保障等许多方面。由于开发成本较高、运营周期较长，政府在资金、土地、税负、社区建设等方面的政策支持还不够明确，许多养老住宅项目还处于亏损或者微利状态，导致社会资本不敢轻易涉足，至今尚未形成一个比较成熟、可持续发展且能复制推广的商业模式”。李焕喜称。
专家建言
北京应尽快出台养老住宅建设和购买政策
实际上，北京商报记者在调查过十余位60-75岁的中老年人后发现，大多数有养老住宅需求的老年人对于是以租赁还是购买房屋的方式养老、居住并不在意，对于他们来说，首要的需求就是及时的医疗服务，其次才是休闲娱乐、交通、价钱等。有家住海淀区、月收入5000元以上的60岁左右的老年人告诉北京商报记者，只要是老年公寓或者住宅附近有三甲医院等权威医疗机构，有看护等人员随叫随到，交通远一些，价格略高于同等条件商品房或出租房都是可以接受的。
基于目前社会各个收入水平老人对于养老地产的价格接受能力不一，但需求基本类似的情况。陈国强建议国内商业地产开发商多借鉴国外成功的发展经验，“养老地产必须要强调运营，强调针对老年人提供的相应养老服务和配套设施，包括生活、健康医疗、休闲娱乐等方面，而物业也要和普通住宅有很大差别。后续的运营管理是长期的、投资回报较慢的投资，通过运营提高价值，逐步提高租金、售价水平，将这部分服务成本转移到租金和售价中来，才是养老地产普遍应走的发展道路”。陈国强表示。
而对于政府层面，民进北京市委首先建议北京尽快出台和完善养老住宅建设和购买政策。李焕喜表示，除了一般养老商业住宅和养老公寓之外，政府也应面向中低收入老年人群及其家庭，出台类似于“两限房”、“廉租房”性质的养老住宅优惠政策，既要考虑通过一定的政策支持，鼓励开发商建设适度集中的商业性质的养老住宅小区，以满足不同层次的市场需求；也应考虑在新建或改建小区中，合理配建一定比例的政策性养老住宅户型，以满足一部分老年人在居民社区居家养老的需求；还应逐步建立合理的贷款和融资渠道，简化贷款手续,建立相应的社会保障体系，为目标消费群体的购买和租用提供方便。此外，还可探索多样化的购房和租房方式，在房屋置换、以租代售、出售居住权等方面出台相应政策和规定。
其次，对于养老住宅建设规划、标准缺失的问题，民进北京市委建议，应考虑不同层次的消费需求，尽快制定北京市养老住宅建筑设计地方标准和相关配套设施建设标准，建立关于服务和价格的指导性标准，鼓励构建居家护理、日常服务、社区医疗等服务体系，逐步规范养老服务产业化市场。
另外，针对引导社会资本方面，李焕喜还表示，目前可通过城市建设规划、土地出让金用途管理等，引导社会资本集中开发养老住宅社区，或在新社区建设中适当配置一定比例的养老住宅户型。据悉，今年2月，中投发展有限公司以总价4.62亿元成功中标北京密云一家包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面，虽然北京市已经将养老用地放在了招拍挂的舞台上，但有消息称，北京市国土资源局表示暂时不会马上再推养老综合用地。
陈国强认为政府尽快落实养老地产项目在土地出让金和税费等政策上与一般常规商业住宅用地差异化的鼓励导向非常必要，“在养老住宅开发过程中，政府应考虑养老住宅带有一定公益性，对土地出让金及各种税费等给予一定程度的优惠或减免，同时增加融资渠道支持养老住宅的开发和运营”。李焕喜表示。
不过，对于社会和业内都担心的开发商以养老地产作为噱头实则发展商业地产的问题，陈国强坚称还应制定严格有效的评价、进出机制和监管体系，“选择和确定一批优秀企业作为试点进入养老住宅建设领域，通过示范效应，增强企业投资养老住宅开发的信心。对于违规企业，则应建立退出和问责机制”。李焕喜表示。 北京商报记者 蒋梦惟/文 王飞/制表 暴帆/摄
