老龄化社会养老地产开发模式待破解
来源:第一财经日报 发布日期:2013-08-29
随着中国社会老龄化程度不断加深，养老地产早已被市场打上了“无限光明”的标签。由于养老地产在专业化及运营方面具有特殊的要求，尽管近五年已有不少房企试水养老地产，但清晰的盈利模式仍未出现。至今，中国式养老地产的开发模式仍处在探索的阶段。
不好吃到嘴的蛋糕
按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占人口10%以上时，即为老龄化社会。截至2011年末，我国内地60岁以上老人已有1.85亿，人口占比已达14%。相关数据进一步显示，我国不仅已步入老龄化社会，且这一程度还在不断加速。
相对于正在膨胀的养老需求，国内养老地产的开发显得相对滞后。事实上，国内养老地产已喊了四五年，但目前还未有真正成功的典型项目，多数仅仅是将有养老概念的房子建了起来。以深圳周边的惠东地区、南沙地区为例，养生、休闲、度假为概念的项目众多，但配套的服务体系（如医疗、健康养生功能项目、常规服务等）并未建立起来，整个操作模式还是以传统的房地产模式为主。
世联地产事业部总监李亚南总结，目前试水养老地产的开发商不少，但开发模式还处于探索阶段。地产商开发养老项目存在四个痛点亟待解决。“一是模糊而想当然的市场。项目是面对高端健康老人，高端自理老人，还是需要护理的老人？老人的支付力如何？二是盈利的困扰。养老项目土地的特殊性常致产权不能销售，非产权交易如何实现盈利？三是如何销售的问题，谁来埋单？老人还是子女？四是如何持续经营，应该提供哪些服务内容？”
世联地产调查显示，老人的支付意愿与所提供的康复、医疗服务内容正相关。50%以上的健康老人每月最多愿意花4000元～6000元为基础生活照料买单，另一半老人表示只有身体需要专业护理时才会以较高的价格入住老年公寓；仅有少数身体某些机能丧失或有慢性病的老人愿为健康维持或身体康复的相关服务支付更高的价格。
李亚南表示，“未富先老”、“未老先衰”是中国养老市场的八字真相。“未富先老”意味着老人的支付力有限，老人选择养老项目是一种精打细算和消费理性的方式，因此，怎么降低支付门槛、创新支付方式是养老项目普遍待解的课题。“未老先衰”则意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。如果不能够给他提供跟医疗相关的服务的话，他就不买单，而且他不能付高价，这是市场的现实。
美日模式难复制
养老的中国特色之路究竟该怎样走？调查显示，服务、医疗和费用是老人最关注的三个因素。对于环境来讲，老人对于物业本身的功能和面积要求不高，对档次、装修、功能面积的要求也不高，但是对居住的便利性、文化功能还有休闲的空间要求很高。在收费模式上，大部分老人对于月租金的承受能力相对有限，而且押金也不能收特别高。
李亚南介绍了三种可供探讨的开发模式：
第一种叫做隔代亲情社区的模式。这个模式适合放在城市的边缘区位，比如城市公交系统端头站点。这种社区销售和持有的物业大致在7:3比例，这样来保证开发资金不断流。同时年轻人和健康老人可以混住。核心配备要有幼儿园、亲子乐园、老年人活动中心等基础设施，可以成为一个适老化的大生活社区。
第二个模式针对自理老人和护理老人群体，叫做会员制的医养综合体模式。这类养老项目地块需要直接受医疗机构和城市生活配套资源辐射，规模不宜大，一般是在200亩以内，项目不能销售产权，全部持有，采取分等级的会员制的盈利模式。目前此类项目国内已有一些实践案例，如上海亲和源老年社区、北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
第三种模式叫做养生的目的地模式。这种项目因为距离城市比较远，所以必须要打造非常有吸引力的核心设施。这种核心设施加上物业销售或者是会员销售可以作为盈利方式，而且针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。
据了解，国内大部分开发企业倾向于学习美国和日本模式。美国养老地产已由投资商、建筑商、运营商形成了一个完整的融资、建设、运营的市场化体系，各环节专业分工实现了高效低风险运作，核心是借助成熟的市场化运作模式解决养老问题。而国内的养老地产全链条由地产商独立整合资源完成，所以，中国目前难复制美国模式。日本养老模式借助高福利养老政策和低融资成本推动市场迅速做大，具有小型化、持有化、精品化特征，国内的政策环境和融资环境与日本尚有明显差异，目前亦难复制日本模式。
台湾恒安照护集团董事长胡世贤认为，养老产业承载了更多的社会责任属性，使得其与纯商业性质的地产、保险、金融等产业不同，它没有退出机制，同时因中西文化的差异，美国日本等海外养老模式及理论难以在中国复制实行。“比如在文化上，中华文化遵从儒家思想，有有土斯有财、储蓄、留遗产给子女等观念和传统，这些风俗、价值观、习惯等和西方国家均有很大差别，所以照顾模式必须考虑到中华文化的特性。”
