保险养老社区：保单=养老院门票？
来源:新浪网 发布日期:2014-05-28
买保险不仅意味着退休后将按月领钱，还意味着未来将能住进养护一体的新型养老社区。
无障碍楼梯、防滑淋浴房、触手可及的紧急按钮……5月23日，新华保险在北京举办媒体开放日，邀请新浪湖南等湖南主流媒体参观了其位于北京延庆的“新华家园”现代化养老社区。作为国内排名前五的寿险公司，新华保险已将业务延伸至养老、健康等领域，无疑是国内保险业转型升级的一个缩影。
如今，新华、泰康这样的老牌保险公司纷纷染指养老地产，跨界建起了高级养老院。保险公司为什么热衷于投资养老地产？这些产品卖给谁？消费者会买账吗？让我们一起来实地体验一下刚刚兴起的保险养老社区。
毋庸置疑，随着中国老龄化社会的来临，养老产业的市场需求和前景广阔。2013年数据显示，中国已经2.5亿老年人，2050年将达到4亿，中国13-14亿人口的30%是老人，这个需求量是无比巨大的。与此同时，目前传统的养老院处于一种“公办的进不去，民办的住不起”的狀況。为此背景下，新华、泰康、合众等一批寿险公司开始深度介入养老产业，其中养老社区和以房养老是保险业发力的两个主要方向。据不完全统计，目前，已有8家保險公司在全国各地探索建设养老社区。
5月23日，笔者一行从北京市区出发，大约2个半小时的车程，来到距离北京市区70多公里的延庆县。新华保险首个建设中养老社区项目“新华家园”就坐落于此，并计划于2015年建成开放。与其他的商业住宅小区不同，新华家园是保险公司投资建设的，整体设计风格和功能也是以养老为主，而且“只租不售”，给我们的感觉更像是一个高级养老院。不过，要想住进这样的养老社区，保险公司给出的门槛并不低。
据笔者了解，目前国内保险公司大多将养老社区入住资格与保费挂钩，更多是针对高端客户的养老需求，动辄200万元以上的门槛不是一般人能够承受的。比如，泰康人寿、合众人寿等保险公司的养老社区就是这种模式。以泰康人寿入住养老社区的门槛为例，购买泰康人寿保险产品的门槛为200万元起。不同的是，新华保险并未要求，入住“新华家园”的老人必须是新华保险的投保客户，而是缴纳金额不菲的保证金。
“新华家园的硬件配套和软件服务都让人很满意，每月缴纳的服务费也不高，但一次性缴纳几百万元的保证金却只能原额返现的规定就不太划算。更期待有保险产品挂钩“保单+实物”式养老地产项目的推出。”参观新华保险“新华家园”的一位媒体记者如是说。据现场了解，新华家园项目总计预售400余套，目前已收到100余套的预定。
据了解，新华家园共分三种户型，保证金从240万元到406万元不等。新华家园的最大特点是推出了“保证金+服务费”的模式，除了一次性缴纳保证金外，每个月还要缴纳最低2800元的服务费。但目前尚未挂钩保险类产品，该项目将于2015年正式入住，当住满期限后，所缴的保证金将原额返回住户。对于住户而言，一次性缴纳保证金且并没有投资回报；对于保险公司而言，无疑拿到了一笔可以投资的无息资金。
笔者粗略估算了一下：“即便是最低的保证金240万元，10年的存款利息也不是一笔小数目。尽管目前北京城区的一套普通住房就能换来入住新华家园的养老服务，但根据市场行情，10年的房产升值空间和储蓄利息都很可观。
据媒体报道，目前新华保险已在西安、武汉等城市建立健康管理中心，与养老社区挂钩的新型养老保险产品正处于申报过程中。新华保险通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略符合未来养老金改革主题。新华家园的最大特色在于将终身寿险与地产相结合(其余两家均为年金险)，或将允许非被保险人入住社区。
除新华保险外，泰康、合众等保险机构也在探索用“保单+实物”的对接模式提供养老保险，即通过实现虚拟预期收益保障向可见的实物保障转移，从单一的保单保障向有形保障与无形保障相结合的形式转变。养老社区的核心理念就在于用现在的钱，锁定未来入住养老社区的租金成本。消费者通过购买保险，获得以固定租金入住养老社区的保证，无论未来租金水平走势如何，都不需缴纳更高费用。
如果一份保险就能满足自己多方面的养老需求，其吸引力不言而喻，但购买这样的保险是否有风险呢？需要提醒的是，不是购买所有保险产品均可入住养老社区，需要满足特定条件，方可获得入住资格。除了需要购买特定的产品之外，还需保费达到一定额度。 即使已经投保，消费者还要关注及签署入住养老社区的正式书面文件和后续费用。目前，与保险产品挂钩的养老社区，入住后并非费用全免，消费者仍需交纳房租费、物业费、餐饮费、医疗费等相关费用。
保险公司开发养老社区，目前在监管政策、商业模式方面仍处於探索阶段，被业内认为是一个很低回报、很长周期的过程。笔者认为，险资投资养老地产最大的挑战不是拿地、养老社区建设，而是后期一系列养老服务的提供和完善。
正如，经济学家吴敬琏曾表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”
