限购下房产市场转型热 海南养老地产路在何方
来源:新浪房产 发布日期:2011-04-19
近日，海南省人民政府办公厅下发了关于加快推进养老服务体系建设的意见，意见中对加快推进养老服务体系建设的主要任务和重要措施作出指示，加快推进海南养老服务体系建设，充分利用海南独特的环境资源优势，发展高水平的养老服务产业。
为抑制房价的快速上涨，近期房产调控政策频出，力度不断加强，包括海南在内，全国商品住宅成交市场皆受重创。面对日渐紧张的局势，国内大小房企纷纷谋划或已经从传统住宅地产转型商业地产、旅游地产方向寻求出路，养老养生型地产这一新兴地产项目也再度引发关注。 据调查，中国最适合买房养老的10大城市中，海南以优良的环境优势入选其中。刚刚起步的海南养老养生型地产目前状况如何？养老地产在海南房地产市场拥有怎样的发展前景，开发商将面临何种挑战？养老养生型地产在未来又将会带给海南经济带来何种益处？
老龄人口增多 商业型养老地产仍存在大面积空白
根据联合国《世界人口统计》，2010年—2050年全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。这意味着，中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。未来40年，中国将与许多已发展国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题。
根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模将超过1.4万亿元。
近几年，老龄人口增多源于我国严厉实施的计划生育工作得到成效，独生子女居比例增多，加上人们生活水平的提升使得传统思想观念转变，越来越多的家庭成为“丁克家族”，我国已提前进入人口老龄化时期。平均两个独生子女结婚之后要抚养四到六个老人，生活的压力使得不少独生子女难以很好的照料老人生活，使得“空巢老人”日益增加。
养老地产项目开发为开发商提出更高的要求
养老地产与商业地产、旅游地产的开发有着很大的区别。养老养生型地产面向的是以中老年人为主的特殊群体，从营销模式，销售策略、硬件配套设施的建设以及售后的物业服务管理水平都给开发商提出不小的挑战。
调查显示，老年人在购买养老房时考虑社区医疗生活配套条件占68.4%
硬件配套设施方面，老年人群体大多需要更多的照料和护理，消耗的社会资源较高，半自理与非自理的老人增多之后，更需要相应的服务配套设施的支撑。养老养生型地产普遍建设在远离市中心、空气新鲜，风景优美的地点，这就要求项目周边必须配备过硬的基础设施，尤其需要相应的医疗配套设施。小区内还需要配备相应的娱乐设施，如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等。
调查显示，老年置业者多数倾向于公寓式户型
软性配套设施方面，养老型地产需要更多人性化、智能化管理与服务，传统观念中居家养老仍占多数，仅有少数家庭养老观念转变，高端的商业化养老养生型项目仍有待融入百姓传统生活观念。
业内人士表示，中国未来面临最大的一个问题就是老龄化，与老人相关的产业将有很好的发展前景，房地产也不例外。目前老人房地产市场基本上是一片空白，未来市场空间很大，但产品设计不仅要符合中国人的生活习惯，而且还要适合老年人的养生居住。由于没有经验可借鉴，开发商要多花心思，据房产专家分析，一般老年地产都是持有型物业，回收周期会比较长，但利润回报不一定低。
就海南目前的养老养生地产的发展现状来看，现有的部分养老服务设施为政府及慈善团体建设的社会服务机构，如养老院、疗养院等，产业覆盖面积小，基础配套设施落后等硬件条件缺乏的弊端一直存在于海南养老产业中。
就短期投资来看，养老地产具备投资成本高、回报率低的较大投资风险，令海南养老地产业一直存在较大空白。海南养老地产还停留在试水阶段，尚未形成品牌效应，以养老养生为主题的项目少，且更多的偏向于普通商品住宅或酒店式公寓项目。
国内养老地产发展热 大型开发商试水海南养老地产业
在国内养老地产业的开发方面，万科、保利两大房企巨头已有所行动。保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于2010年11月奠基。万科有关负责人也表示，今后万科将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目及全国其他的项目中配备养老地产产品。
国内养老地产兴起的同时，国内大型房产商也嗅到海南这块具有广阔发展潜力的养老地产，纷纷入驻海南各市县开发带有养老服务的地产项目。目前在海南投资建设的较为典型的以养老养生地产项目有：
屯昌县：
海南屯昌木色湖美景
海南屯昌木色湖项目，位于海南屯昌县，该项目计划总投资达20多亿元，标榜在3年内打造中国养老产业专业品牌，规划建成带有两个五星级酒店、风景小镇以及体育休闲项目的、集生态旅游、高尔夫运动、休闲度假、康疗养生、会议度假、生态人居为一体的高端生态休闲项目。
定安县：
吉粮康城效果图
吉粮康城项目，位于海南定安县，吉粮集团在海南的第一个项目，吉粮康城将亲情理念、亲情服务、亲情设计都融入到项目中，项目规划设计了“亲情四合院”的理念。
牧屿云天项目效果图
牧屿云天项目，项目中的养生会所带有恒温泳池、咖啡馆、棋牌室，并包括康体中心、中药百草园等以养老养生为服务内容的配套设施。
琼海官塘：
琼海天来泉实景
天来泉项目，以养生为主题，容纳温泉理疗、康体保健、中老年体育运动、社团式兴趣小组等多重生活内容，包含大剧院、体育馆、老年大学、温泉公寓、温泉别墅等休闲配套设施。
三亚：
三亚凤凰岛国际养生度假中心
欲打造“东方迪拜”的三亚凤凰岛国际养生度假中心，规划建设海上七星级酒店、国际养生度假中心、国际邮轮母港、企业商务会所、海上热带风情商业街、奥林匹克人文艺术广场七大项目。其中，每一幢顶层都有温泉养生会馆，高达数十米的空中花园。
另外，位于澄迈老城区的四季康城项目、四季春城项目、长寿谷项目；琼海官塘的万泉河温泉小镇项目；万宁的石梅山庄项目、海阔天空子爵公馆项目；三亚的卓达东方巴哈马、远洋奥林匹克公馆项目、三亚湾红树林酒店式公寓项目、鲁能·三亚湾新城·美丽一区项目等等，都分别打出带有各自特色的养老养生型地产项目。
与此同时，海南陵水县投资9000万元建设的海南最大的养老服务中心——陵水养老服务中心预计今年6月完工，8月底将投入使用。该养老服务中心是一个集休养、医疗、康复、娱乐、休闲为一体的开放型现代化养老服务机构。
海南养老养生型地产发展市场机遇无限
据有关调查显示，海南商品房的销售对象中71%的购房者为岛外市民，且大部分用于养老型置业。岛外购房者基本上保持了冬季来海南短暂居住的习惯，大部分“候鸟型”人群为子女无法在身边照料的退休老人。如今人们生活水平提高，消费观念随之改变，房企更应推动实现养老地产中现代化、休闲化、康复化及产业化的项目产品的开发，以满足老年置业群体对物质条件和精神享受提出的更高的要求。
海南养老地产中不乏资本雄厚的群体，如2005年胡润中国富豪排行榜第二的“黑马富豪”严介和表示退休后准备在海南养老，冯小刚也在52岁生日时许愿70岁后来海南养老……这类有条件买房自住或投资置业的中老年人大部分都是具备中高端消费能力的群体，如政府和国有企业单位退休官员、企业业主、退休企业高管、华侨、富裕家庭中的父母等等，而这些群体的背后都会相应的具备一定的人脉圈，他们在海南置业或将促进养老产业和相关产业链的发展，给海南经济带来一定的财富资源。
虽然已经有众多养老型地产项目落户海南，但有房产专家指出，海南目前养老型地产仍有许多需要改善的地方，如项目周边的生活配套设施、休闲锻炼设施、医疗环境设施等，还有教育设施也是应该加强的，现今工作强度日益加大，很多的家庭中老年人成为了抚养孩子的主要力量，因此养老的同时也会带上孙子同往，因此周边的教育设施也成为了许多老年人注重的因素，而且项目的软性服务也要进行加强，和年轻人不同，老年人因身体因素原因，在服务体系上要求更加严格，从海南目前养老项目现状来看，除了环境资源无可厚非，其余仍有待加强，才能真正发挥出养老地产的魅力。
优质环境资源给力海南养老地产业发展
海南拥有独特的优质资源
海南具有全国各地无法比拟的热带气候，四季如春，素有“长寿岛”“天然大温室”的美称，天然的海洋资源与稀缺的自然环境使得海南成为人们心中首选的宜居之地。诺贝尔物理学奖获得者杨振宁和台湾文学大师李敖都对海南的独特的自然资源大赞不已。
另外，海南国际旅游岛上升为国家战略之后，国家政府大力扶持海南经济发展，离境退税政策的出台与实施等等各项利好措施进一步推进海南实现国际旅游岛的建成。海南正广泛受到人们的关注。稀缺的环境与指日可待的国际旅游岛建成之路不断的吸引越来越多的岛外市民来琼旅游和居住。
房企应与政府共同发展海南养老地产业
在海南商品住宅地产发展日渐饱和的大环境中，把养老养生地产当做商业地产长期开发与经营的项目的发展才刚刚起步，市场竞争压力小，养老地产在海南房地产市场开发程度上仍有大量空白的发展空间。
针对海南养老地产业的发展前景，有关业内人士分析，一方面，在海南养老地产项目的开发上给房企提出高要求，房企应结合海南旅游特色，开发集居住、餐饮、商业、医疗、度假为一体的成熟社区，提高配套设施水平；另一方面，在日渐扩大的养老养生型地产项目开发的同时，海南本地老龄人口已经呈快速上涨趋势，再加上外省老龄人口的入住，将会加速海南人口的老龄化，同时还需要过硬的社会服务体系的支撑，这无形中便加大了海南社会成本的投入，加剧了海南经济发展中面临的压力。政府应有效引导，扶持房企的建设，推动养老地产相关产业的发展，将养老地产与传统住宅产业、商业旅游地产相结合，形成海南房地产业链。
