“尊老敬老”是中华民族历史悠久的传统美德，然而，在社会经济不断发展的今天，在中国老龄化日趋严 重的趋势下，有一个角落却被忽视了，它就是作为“衣食住行”重要内容之一——养老型住宅。 据了解，中国房地产界关于养老型住宅的开发建设，远未达到与西方先进国家相媲美的程度。
养老住宅存在“天坑”
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
2009年，中国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%，已远远高出这一界线。而据业内专家普遍预测，未来一段时间内，中国老龄人口的比重还将不断增加，保守估算，到2014年，我国60岁以上人口将达到2亿；2020年达到2.48亿。
2008年，天津人口总数为1.0114亿，其中65岁及以上人口数量为1242万人，占比达12.3%，已经与次年全国老年人口占比平均值十分接近，根据该年的数据报告，天津在全国老龄化城市中位居第二。
尽管“银发族”具有如此庞大体量的体量需求，但我国现有的老年人福利设施却严重不足，虽然养老院、老年公寓、“以房养老”等模式为当下老年人生活居住提 供了一定的选择途径，但无论是从形式上，还是体量上来说，还是远远不够的。数据资料表明，我国社会福利机构的总床位数仅占老年人口总数的0.8%，与发达 国家3%至5%的比例相距甚大。相形之下，养老住宅的市场供应缺口俨然已形成了一个巨大的“天坑”。
老龄化社会难觅养老型住宅，面对这 一无奈，老年群体又是何种心态呢？日前，记者对本市50名中老年人进行了一项随机调查，对于“今后的养老房”，他们有自己的消费习惯与偏好，带电梯的多 层、小高层、洋房是多数中老年被访者最青睐的物业类型，其中，大一室和小两室户型最受欢迎，此外，价格、楼层所处位置、房屋朝向、物业管理、户型设计格 局、社区环境绿化、周边配套等细节也是中老年人普遍重视的集中点。根据调查显示，被访群体中，50岁以上的人士对于“养老房”的关注度开始明显增强，并随 着年龄的增长而不断加深。在调查过程中，刚刚跨入“知天命”年纪的郭先生向记者透露了自己的“养老打算”，“我们这一代人，就那么一个孩子，要照顾四个老 的、一个小的，就算三头六臂也忙不过来啊，我跟爱人说好了，以后不给子女找麻烦，到老年公寓里住着去，都是同龄人，省得寂寞”，当记者告知“老年公寓现在 很紧张，有的排了一年队还等不上名额”后，郭先生立即变得很失望，无奈的表示“实在不行，只好继续‘空巢’了”。
别忽视了“最有钱”团体
对于中国来说，目前已经进入一个老龄化社会，由此，面向“银发族”的养老住宅也开始被广泛关注。全国老龄委的一项调查显示，老年人是中国最有钱的一个团 体，2010年老年人总体可消费规模超过1.4万亿元，城市老年人口中42.8%拥有储蓄存款。而戴德梁行的数据则显示，2010年，我国离退休人员可用 于购买住宅的资金总额突破8000亿元，到了2020年至2030年，这个金额预计可达到2.8万亿元及7.3亿元，一旦相应的金融创新模式出现，养老类 房产将面临一笔巨大的财富机遇。然而，在很多发达城市中，多数的被访对象却表示，目前市场中所提供的物业服务或类型并不能完全满足他们的种种需求。
家住红桥区的范老先生今年已经70多岁，离休前就职于本市某大型国家担任着总工程师一职，每月的退休金比上班时还要高，范老先生的儿子早年去了美国定 居，一两年才回来一次，“平时就我和老伴两个人，孩子不在身边，挺孤独的，说句不好听的，不知道什么时候谁就走谁前头了，现在我们还能自理，等以后走不动 了，谁来照顾我们，我们也不是没想过去老年公寓，可环境条件好点的根本就没空位，现在住的这套房子年头比较旧了，想想辛苦了一辈子何必再委屈自己，更何况 我们也有这个经济能力，于是，我和老伴就商量着到周边近郊换套新的商品房。”范先生说，虽然这个最终的解决方式还算令人满意，但如果有一个专门提供给老人 养老的社区，里面服务一应俱全，他还是宁愿选择后者。
全国工商联房地产商会会长聂梅生谈到“老年地产”被忽略这一现状时指出，老年地产 其实有很多模式可以去尝试，比如美国的独立室、护理室、住宅区陪护等，开发模式也分为出租、出售两种，近几年来，国内也有一些非常典型的成功案例，只要开 发商能够打开思路，将眼光放长远，这个领域还是大有可为的。
实力房企应率先破冰
而从2010年至2011年开始，一些具备开发新型房产体系实力的企业正在积极尝试着养老住宅领域的不断创新，并意识到“这或许是一条新的掘金之路”，虽 然大规模的普及和投资开发尚未形成，但已有流动资本暗中把握住了这个机遇。目前，一批先行者们已经率先打破了这块坚冰，成为“第一个吃螃蟹的人”。
去年年底，万科宣布将开拓养老地产，而养老地产也将成为万科产业链的新分支。据万科集团管理层透露，未来，随着人口拐点到来，住宅运营模式也将发生重大 变化，养老地产的战略地位，将不亚于工业化住宅的地位。而在去年年底召开的集团内部会议上，万科总裁郁亮也曾提出“要率先探索突破养老地产的成熟运营模 式”，至于利润率问题，则可以暂且“抛开不谈”。
“万事开头难”，一旦门槛被铲平，地产界的“抱团”效应也将逐渐发挥出其巨大威力，越 来越多的房地产公司开始在养老地产领域试水。2010年，不止有万科涉足，保利地产也做出了同样的开拓决定，并在去年年底公开了旗下首个养老地产项目。继 此之后，包括首创、华润等大牌房企也纷纷加入养老地产开发的“第一军团”，宣布成立专业的研发队伍；今年第一季度，路劲地产董事局主席单伟豹透露，路劲地 产将联手日本马森集团，在未来几年内转攻中国养老房项目；除了“术业有专攻”的房地产开发企业，泰康人寿、中国人寿等保险公司也火速加入战局，纷纷为项目 的尽快落马圈地划界，险资与地产的嫁接整合为养老地产开辟出一种新的开发模式；此外，前景广阔的市场机遇同时也被海外资金敏感的嗅觉所捕获，2011年， 总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司城堡投资，正准备募集10亿美元投资国内商业养老地产，意向区域锁定为中国沿海城市。
本市将建高端养老新区
在本地市场，养老住宅今年也有了重大突破，记者从有关部门了解到，2011年，天津制定了一项关于养老住宅的长期规划，未来十年内，天津将计划建设12 个高端养老社区，总面积约1200万平方米，每个社区的规模足以为10万余名老人提供集中入住，堪称目前国内最大规模的养老地产开发项目。社区的建设和运 作，则拟交给市场化机构。目前，首个项目“上河苑”已进入工程收尾阶段，据了解，这座“全龄化绿色生态宜老社区”共有17栋6到11层公寓，户型从60平 方米到120平方米不等，从外部的电梯、楼道到内部装潢，全部针对老年人生活特性而专门设计，楼下则有包括医院、老年餐厅、老年大学在内的配套设施。
实力房企的披甲上阵令人看见了一道“曙光”。当第一茬儿养老地产项目经过磨刀砺剑而后崛起的时候，迎来的将是中小企业和民营资本的规模性注入。一家房地 产企业的决策层高管向记者透露，“近几年来，养老住宅的确被媒体宣传的挺热，从掌握到的种种数据也意识到这块蛋糕真的很诱人，但是，目前国内这类物业的开 发案例还是太少了，几乎没有任何经验可谈，建设这类住宅的成本相对来说可能会更高，而且配套和服务会涉及到很多其他行业，对开发商来说，无疑要投入更多的 精力和财力，而对于后期收益方面，由于缺少前车之鉴，我们也难以做出预估，两相权衡下，‘求稳’可能是更多中小型企业的心理决判，现在敢于尝试老年地产开 发的一般都是实力和资金都很夯实稳固的品牌企业，今后一旦经验成熟，我们也愿意参与其中。”
“敢为天下先”者已率先敲开了“养老地产” 这扇大门，并对门外的那道“风景”感慨良多，希冀不已，尽管，尾随其后的响应者尚未形成“破竹”之势，但令人感到欣喜的是，勇于跨出这一步的人正在不断增 加。机遇，总是与风险并存，可不愿承担风险，就意味着永远都没有收获的可能，一直处于“慢热”状态的中国养老住宅开发，希望能假以此批先行房企之力量，开 拓出一个社会养老模式的全新范本。
