开创老年住宅建设新局面
来源:城市开发 发布日期:2011-08-24
目前我国60岁以上老年人口已经超过1.53亿，占总人口的11.6%以上。人口老龄化给我国的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是老年住宅问题，已引起社会各界的广泛关注。
5月29日至30日，中国房地产及住宅研究会和中国老龄事业发展基金会在北京共同举办了“2008中国老年住宅论坛”，就老有所养与老年住宅、老年住宅的规划与设计、居家养老模式与亲情住宅、和谐住区建设、老年住宅设施及产业化、居家养老与社区服务、国外老年住宅等内容进行了研讨。
◆推动老年住宅事业顺利发展
周干峙：中国房地产及住宅研究会会长
新中国成立以后，老年住宅逐步发展。目前，我国城市拥有养老院或敬老院近5000个，农村乡镇拥有敬老院近40000个，近些年还建成了少量老 年公寓和老年社区。总的说来，还处于数量少的状态。广大养老院或者敬老院的建设水平也比较低，因此稳步发展和提高住宅质量建设水平，将是研究老年住宅问题 必须完成好的一项任务。
老年生活和养老情况是多种多样的，居家养老是我国的传统特点，最具有人情味。不同养老所需的老年设施也是多种多样的，在规划设计中，都应该妥为 考虑和安排。目前有的地方政府已经把老年住宅问题纳入议事日程，有的暂时还没有顾及，我们研讨老年住宅问题的一项重要任务，就是进行宣传和呼吁，让社会和 政府重视老年住宅问题。只有大家统一思想，上下齐心合力，才能更好地推动老年住宅事业的顺利发展。
◆对居家养老住宅进行适老改造
包宗华：中国房地产及住宅研究会常务副会长
20世纪末，我国进入了老龄社会。适时地构建起一个符合我国国情的老年住宅政策体系，将是促其健康发展的重要保证。老年人原来购置的住宅，都是 为身体健康的中青年设计和建造的，因而不可避免地存在着一些不适应老年人起居的问题。在居民进入老年人行列以后，就有必要对居家养老的住宅进行适度、适时 的改造，住房适老改造要注意以下几点：
1.因人制宜。要根据老人各不相同的健康状况适时地对住房进行适老改造，而不宜“一刀切”地要求凡是年满60岁的人都必须进行适老改造。
2.逐步进行。随着老人各不相同的、逐步的病老情况，一项一项地进行改造，而不宜要求必须一次完成全部适老改造。
3.量力而为。由老人根据自己的经济承受能力和生活需要，选择必须的适老改造项目，而不宜强求每家都要进行同样的改造项目。
4.努力提高适老改造水平。要大力培养和发展生产适老改造材料设备的企业和施工队伍，确保质量，不断地提高水平。
5.加强法制。适时制定住房适老改造的法规，以保证其健康发展。其中，要规定在适老改造中如何处理好邻里关系的问题，以避免或及时解决因适老改造而产生的邻里纠纷。
◆发展适合居家养老的亲情住宅小区
张元瑞：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长
亲情住宅小区是一种以增进亲情、追求和谐为目标，精神文明倡导与设施条件保证相结合的新型社区。亲情住宅小区的内涵主要包括三个方面：
第一是维系和增进家庭亲情。目前大部分老人仍然愿意与儿女共同生活，因此在一段时期内，我国老年住宅仍将以两代居住模式为主，应当提倡把老年住宅建到普通住宅小区中来，使老年人能够与子女或者同住在一个小区，或者同住在一栋楼，或者同住在一套房。
第二是要维系和增进邻里亲情，着重规划设计好邻里交往场所。现在我们提倡强化庭院景观，弱化中心花园的设计理念，这样就是为了便于邻里之间在庭 院、院落就近交往。同时我们要完善户外交往、活动场所的设施，如增加椅子等。另外同时要克服小区绿化见绿不见荫的现象，绿地不少、树荫没有，这是要克服 的，要为邻里户外交往创造条件。
第三是住宅小区的亲情服务，社区管理机构和物业服务机构不仅仅要做好环卫、绿化、保安等一般性的服务，而且更要能够对诸如医疗救护、以外灾害、突发事故等及时提供服务和帮助。
◆支持开发健康的老年人房地产市场
开彦：中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员
目前老年人存在的一些情况，是房地产开发时不得不考虑的：一是购买能力比较低。社会缺乏保障措施，退休以后退休金比较少，像国外人们在年轻时就有社会保障制度，个人纳税的比例比较大，到老年时在生活费用上是不成问题的，但是我们现在做不到。
另外就是房地产开发成本特别高。为什么高呢？因为增设老年人的设施就要增加成本，医疗建筑、活动中心、康复中心等围绕老年人做的事情就要多增加 成本，这些成本能不能变成利润恐怕还是有问题的。老年人服务的配套设施多，要求也复杂，同样要照顾不同阶段、不同年龄的老年人，就会增加投入，这个投入就 会影响到房地产开发的利润。为什么现在老年住宅发展不是太好，市场形不成，跟利润率也有关系。
老年人住宅市场形不成，让政府来做就只能做成敬老院、养老院，这样就会形成恶性循环，老年人不愿意去。这个状况是目前存在的，要打破这个状况，不光是开发商努力，政府也要努力，支持开发健康的老年人房地产市场。
◆建立合理的老年住宅开发模式
刘晓钟：北京建筑设计研究院总建筑师
在国内老年住宅开发经营模式上，现状和目标差距比较大，一个显性的就是现有数量和目标的差距。我们调查，福利院的申请要排两年的队，其中有经济问题，即使你达到了申请要求，也要排队申请，从市场需求来讲还是非常大的。
物业服务上是有差距的，这方面还没有培训。我们在国外进行过调查，相关从业人员人在上岗之前都要经过心理、技术的培训，还有很多的义工，跟社会 化结合得很密切，不少志愿者在里面，包括从政策上给了很多补助。从我们政府投入来看，还是相对比较有限的，从老年住宅开发经营模式上，一种是政府，再有就 是开发运作，我认为受制约的还是市场、价格这一方面的因素。从政府本身、政策面来讲，要考虑从法律、制度上能不能给开发商一定优惠，开发商做了善举、社会 公益的事情，政府给哪些方面的减免、补助，毕竟开发商实际上是为社会解决问题。从这方面也是呼吁政府能够做出比较好的政策。从开发和经营模式来讲，也是有 很多种，有盈利方式的不同还有经营管理方式的不同。
从开发管理模式的优劣分析来讲，一个是利润点，一个是品牌。有的是作为公益性的跟品牌挂钩的，但是这种经营难度还是比较大的，再有它跟社区配套 结合，大家也知道在我国家居住区的规划当中，牵扯到老年人住宅的指标要求，在这个要求当中政府和管理方面力度不够大，特别是大型居住区，按照这个指标算出 来之后，指标可以成为独立的社区。如果一个规模比较小的，算起来才几套，没有办法实施，大的方面可以进行管理、经营。
◆乐龄公寓的规划设计与开发建设
张卫克：北京新基础投资置业有限公司董事长
在2004年，我们取得了一个项目，当时市场的竞争比较激烈，在这种情况下我们就在这个项目定位上做了很多探讨。当时我们定位这个项目就是一个 亲情社区，或者叫亲人社区，因爱而居。我们认为父母的健康是儿女最大的幸福，同时对于老年人来说，他们的健康是对儿女最大的支持。因此，我们首先分析了老 年人生活的一天，对老年人起床以后，包括运动和膳食、老年人之间的交流、医疗服务、学习和娱乐，做了一个一天生活的规划，针对生活的规划带来了它的一些功 能。
对于老年人来说，首先要考虑医疗问题。在北京这个大城市，交通不方便，医疗上去看病会坐半天车、排半天队，有的时候还排不上号，对于老年人来说 非常不便，本来腿脚就不好，跑了很远的路途去看病、就医，对于老年人来说在医疗方面要给他们充分的考虑。这样我们就设立了一个医疗中心，这个医疗中心我们 当时和北京市卫生局进行了探讨，他们也是非常支持这件事，就是要设立一个最高标准的社区医疗中心。同时它要把这个社区医疗中心纳入医保的系统，因为有一些 退休的，如果完全都是商业化的医疗设施，就对于医保这一块没有保证。第二，整个医疗是由卫生部门统一调配，实际上我们是出地方，然后跟卫生系统来合作，他 们来进行主要的人力配置和管理，我们进行投资。双方这样有一个合作比例的分配，本身也就是不盈利性的，或者微利性的，这样就要有高素质的医护队伍。
再有就是老年人的业余生活，我们定期要组织一些适合老年人外出的活动，包括春游，组织他们跳舞等，这也需要专门要有人组织这些工作。
在项目开发上，我们后来在销售过程中考虑了有两栋楼是做乐龄公寓的，我们做了一些市场推广以后，发现成交的、要买的非常快，什么样的人来买呢？ 基本上都是一些有过国外的生活经历、并且在北京的经济情况比较宽裕的，他们觉得在国内找了很长时间没有类似的物业，发现有这样的项目就来买了。从整体市场 来看，我们认为市场的接受度和我们当时的预期还是有一些差距，也就是说我们两栋楼中有一栋楼基本上消化了，另一栋楼销售得非常慢，后来我们保留了一栋楼的 乐龄公寓，也算是为这项工作做了一些尝试。
◆市场化运作与老年住宅开发
朱凤泊：北京太阳城房地产开发有限公司总裁
做老年产业、老年社区、老年公寓，现在还无法确定它的产业属性，因为老年产业现在目前是我们学术界、理论界和我们自己归纳的一个产业，还没有被 国家权威机关所认同。这样，我们在做老年事业，为老人做事情的时候，我们的产业归属实际上形成了两条线的局面：一方面我们在一些机构特别是像老龄协会、国 务院老龄工作办公室、中国老龄科研中心、还有今天的中国房地产及住宅研究会、中国老龄事业发展基金会，我们大多数是社会组织，而不是政府的管理部门。我们 出于一种责任，去呼吁、引领，但是它没有批准的权力。如果我们要做老年人公寓，不管大小，第一问题就是解决用地的问题，如何拿地，我们通过哪个部门、哪个 机构去拿地，这是一个非常现实的问题。现在如果做老年社区，唯一可以拿地的就是通过走“招拍挂”程序。在政策方面一定是房地产的行业属性。这样看起来，凡 是做老年社区的就会被社会公认为它是一个房地产开发商，说房地产开发商赢取了很多暴利，和消费者是对立的。
我们脱离不了这样的渠道，因此我们要通过政策来实现这样的产品属性。我们把两者结合起来，也会发现这里有很大的好处，如果我们做一个固定的资产 投入，即便我们拿到地了，但是我想没有一家公司可以拿出百分之百的资金把一个项目完全做完，还要靠金融行业的支持，即便我们不做贷款，也可以通过商品房销 售用来加快资金回笼。
北京太阳城可以作为一个案例， 30万平方米建完了，截止到目前，总投资实现了10个亿。我们是2001年4月开工，现在已经是2008年5月，短暂时间内贷款还完了，我们的钱从哪里 来，我们要让老年人实现社会的服务功能，但是我们的载体不一定非得是固定住房租住式的，可以是房地产形态，这样可以加快资金回笼，所以太阳城是通过滚动开 发到今天的。这10个亿是通过一期、二期、三期，一期一期地投入来滚动开发，每滚动出一笔利润的时候我们就投入一个设施，商业是2004年7月开 业，2005年是A栋开业，2006年是B栋开业，2007年国医堂开业，2008年阳光水世界娱乐设施投入使用。
未来一些年，我们来建设老年住宅，还离不开房地产这样一个管道。我们的医院对内是社区老人的健康守护神，对外现在远至天通苑、小汤山的学校都来 我们这边。医院从2008年开始已经实现盈利，公寓、超市已经实现盈利，特别是阳光水世界，我们对内分时段免费对老年人开放，大多数时间可以向社会开放， 有很多的空间利润。我们拿出一大笔钱做了9项33款免费行动，如对所有的老年人一家两位，每年一次的免费体检；一天五班班车，从社区到轻轨总站，还有社区 不停穿梭的电瓶车，这些都是免费的；还有把老人组织起来的娱乐活动。这几年的统计，每年要贴补200万，10年就是2000万，越往后随着物价提高贴补的 还要多，但是我们除了有坚定的信念，一定要把它做成不走样的老年社区。有这样的信念之外，我们还有很好的经营依托，就是把市场化运作紧密地结合起来。
作为民营企业兴办这样规模较大的老年设施，国家没有具体的政策扶持，建成之后如何持续良性的运转，解决资金短缺的问题，只有走市场化之路。所以北京太阳城不仅以房地产为先导，让老年人购买房产； 还将医院、购物中心、文化宫、健身娱乐中心等固定资产，采取服务与经营相结合的方法来运营，在做好对内服务的同时，也向社会开放，把对外经营的一部分收入 用于弥补为老人提供免费或优惠的经费。这样既发挥了公共配套设施功能作用，维持了公益服务内容的需要，又避免了亏本经营给企业带来的风险。
