“公办民营”养老项目样本
来源:中国房地产报 发布日期:2011-10-17
之所以称汇晨老年公寓为样本，原因在于两点，一是项目由具有福利性的养老院改造而成，在运营体制上有突破；二是其在建设标准及生活配套方面进行了有益的尝试。
如果不是2007年的那次改造，汇晨老年公寓的前身北京市第二福利院至今可能还是一处具有福利性质的养老院。
但那次改造却如期而至，并由北京市民政局出资建设。由此，这一被列进了《北京市“十五”时期老年人事业发展规划》中的汇晨老年公寓成为了中国首家以国际标准规范建设的、为老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。
正是有了高规格的规划，汇晨老年公寓甫一亮相便赢得了市场的极大关注。因此，其自2007年10月底投入使用，到启动全北京范围内的试住活动，再到正式运营，这一原为北京市第二福利院的养老机构——汇晨老年公寓因其探索的高端运营理念与多数关注养老地产发展的投资商一致，也使其在众多“公办民营”的养老项目中成为了最受关注的一个。
“高端化”的选择
实际上，汇晨老年公寓的商业模式并非新鲜之物。它的模式正是目前养老机构普遍存在的公办公营、民办民营和公办民营三种形式中，较为常见的“公办民营”模式，也就是所谓的“民非”模式。
2007年，汇晨老年公寓建成后，北京市民政局公开招标。彼时，共有4家企业竞标，北京汇晨阳光投资管理有限公司（以下简称“汇晨阳光”）因长期关注老年服务行业，且实力较雄厚，最终中标。也就是说，该项目是由政府出资建设，运营则由汇晨阳光负责的养老项目。
“汇晨老年公寓与多数民营养老机构的区别就在于其营造出了一种家的感觉。”参观过汇晨老年公寓的北京某开发商表示。
虽然该公寓的用地性质为划拨用地，老人无法购买只能租赁，但是，走到该社区，人们很难将该社区同传统的养老院联系在一起：它位于北京寸土寸金、上风上水的温榆河畔，社区地下有温泉，游泳池、球类、棋牌、文化活动影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、艺廊等也一应俱全。在居住方面，有单人间、双人间、套房等，均能为老人营造出家的感觉。
此外，为了照顾那些半自理的老人，汇晨养老公寓还在2008年引进日本著名的老人护理服务机构——来福宫。其还在汇晨老年公寓2号楼南侧2排公寓楼的4层，特意设立了拥有32套房间的“汇晨来福宫”，为需要护理的老人提供高端的护理服务。
记者在参观时看到，虽然与2号楼连接，但是为了避免老人走丢或是发生意外，4个楼梯口分别设置了障碍，属于封闭式管理，只有乘坐电梯方能进入，并且在电梯按钮处设置了遮挡铁板，防止老年人独自离开。
据汇晨老年公寓理事长、汇晨阳光董事长马剑介绍，公寓一期项目已于2007年10月31日投入使用，目前经过4年多的培育，一期入住率已经超过90%，现共有440多位老人；二期预计2013年完工。
“全部完工后，社区将会营造出更为完整的居家养老的感觉。”马剑说。
在记者的参观中，居住老人不但对于相对独立的居住环境非常满意，还对社区的各类配套赞赏有加，“不仅因为游泳锻炼身体，温泉有益健康，最主要的是不收取任何费用。”一位在此居住的老人表示。
而对于住在普通民营养老院中的老人而言，他们常常需要面对与众多不熟悉老人共同生活在一个房间内的尴尬。上述的生活环境几乎不可想象。
“民非”模式面临运营的挑战
上述参观过多种养老院机构的开发商对本报记者介绍，“如今的老人比以往更重视精神层面的提升，但传统的养老院很少关注到这一点”。“在那些环境一般的养老院里，老人们进出都要请假；互不认识的人必须住在一个房间；超过规定时间吃饭，食堂已经不再供应。这还叫生活吗?”
在他看来，传统养老院的标准大都停留在“温饱”的基础上，强调的是“安全”，与之相对应的汇晨养老公寓则是众多“民非”养老机构中的高端版本。
“居住在此的老人主要来自政府机关、国企、教育等领域，他们不仅需要安全，还需要舒适。想得最多的是如何更好地生活。”马剑表示。
因此，汇晨养老公寓为了让老人们“生活得更好”，除了做了很多上述配套设施的投资之外，还做了很多软件领域的投资。比如社区还采用红外防越界系统、无盲区中央监控系统、24小时保安巡视等系统，综合治理严谨周全。而无线定位求助系统，可以随时保障老人的安全。
然而，由于国家对于此类项目的补贴政策等依然滞后，在最初的政府投资之后，承接上述种种项目运营的管理公司自然免不了要在运营上面对着不小的挑战。
据马剑介绍，在运营模式上，汇晨老年公寓实行押金（每个老人5万元，合同一年一签）+月费的模式（目前分为4000、5000、6000元/间三个档次，每月4000元的为单间开间，每月6000元左右的为标准套间），这里涵盖了基本的服务费用，还有娱乐休闲养生设施消费费用（包括温泉、搓澡、理发等）。虽然与众多其他养老院相比，这一收费标准较高，但在运营领域依然存有挑战。
比如，“虽然这里不含餐费，实行点餐制度，但在餐饮领域基本上不会挣钱。”马剑介绍，此外，汇晨至今都没有享受到电费的优惠政策，仍是按非民用电价格收费，但公寓对入住的老人是按照民用电价收费的，中间的差价只能企业自己贴补。
显然，虽然高端的养老机构往往运用市场化的手段运作，但这些项目同样无法脱离福利的因素，而如何在政策与市场空间中，赢得新的机会，则是汇晨阳光们等运营机构需要始终思考的问题，而这也是此类“民非”模式高端版养老项目发展的关键所在。
