“以房养老”如何走进中国人的生活
来源:和讯网 发布日期:2011-11-07
养老金不够怎么办？“以房产作抵押，每月最多可贷2万元养老。”近日，某银行在京沪等地率先试点“养老按揭”，“以房养老”开始走进中国人的生活。
●每月最多可贷2万元
最近，某银行在北京、上海启动“养老按揭”业务，成为业内的第一个“吃螃蟹”者。
据报道，该养老贷款规定借款人应为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。借款人应有多套房屋，其中一套用于抵押。
贷款额度将根据抵押房产的价值和养老所需的合理资金来确定，贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%，且银行每月实际支付的养老金额不超过2万元。贷款利率则按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。贷款期限最长不超过10年。
为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。
●“养老送终”尚难做到
“这是中国式的"以房养老"，和国外的倒按揭还是有不小的区别。”一位银行界人士说。他表示，国外“倒按揭”的最大好处就是可以“养老送终”。借款人可选择获得一个信用额度，或者每月领取固定的养老金，或将两者组合起来。在去世前，借款人无须偿还任何本息，直到去世后，银行才处置所抵押的房产以归还本息。
同时，由于这是一种“无追索权贷款”，因此，即使由于利率、借款人寿命等超出预期，从而使银行的借款本息超过房产的实际价值，银行也只能自担损失，借款人的继承人则没有“后顾之忧”。
不过，目前中信银行规定，养老按揭的期限最长不超过10年。这离“养老送终”显然还有不小的距离。业内人士说，这主要是受“住宅产权70年”的限制，70年产权到期之后，续期的费用是一个巨大的未知数。
●推广还需迈过几道坎
“应该说，"以房养老"是件好事。它可以提高老年人晚年的生活质量，子女也可以减轻负担。同时，老人不需要出售或搬出现在的居所，不影响生活质量。”一位业内人士说。
不过他认为，“以房养老”的推广还需要迈过好几道坎。除了70年产权带来的不确定性，人们在观念上能否接受也是一大问题。据悉，针对“以房养老”模式，国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查，结果显示，84%的老年人不能接受。
同时，在国外，人们从倒按揭中获得的收入是免税的。在国内则尚缺乏相关立法。这也将影响人们参与的积极性。
此外，在美国，人们申请联邦政府担保的倒按揭贷款，必须首先与政府认可的第三方机构的顾问会面。该顾问将帮助借款人比较不同贷款品种的成本、收费，选择合适的贷款支付方式。在国内也尚无类似的服务机构。
●美国式的“以房养老”
在美国，如果你的年龄在62岁及以上，拥有自己的房产，就可以考虑申请倒按揭贷款，以补充养老金。
美国的倒按揭有三种，一是由地方政府机构或非盈利性组织提供的“单一目的倒按揭贷款”，只能用于单一目的，如维修房屋、缴不动产税等，借款人有收入限制；二是联邦政府担保的“家庭权益转换贷款”（HECMs），无收入限制，可用于各种目的；三是私人机构提供的倒按揭贷款。后两者的借款成本较高。
对于HECMs，借款人可选择在某个约定的时间内每月获得固定金额，或在居住于该房产期间每月获得固定金额，或者获得一个可随时支用的信用额度，也可将信用额度与每月支付相结合。借款人支付约20美元即可随时改变支付方式。
申请倒按揭贷款需要一定的“前期费用”，例如2%的联邦保险费等。倒按揭贷款按未偿余额计算利息，利息将每月计入本金，即按月复利。在贷款生效前，借款人一般有至少三个工作日的时间可无条件反悔，并在20日内取回已支付的所有费用。
●“以房养老”能有多大作用
如果引入“纯正”的倒按揭贷款，它能给老年人的晚年生活带来多大的帮助呢？
我们可以先看看美国的情况。记者使用美国倒按揭贷款人协会（NRMLA）提供的贷款计算器计算，一位出生于 1941年1月1日 ，现居住在纽约，房产评估价为30万美元的老人，如果申请浮动利率“家庭权益转换贷款”（HECMs），可以获得180595美元的初始信用额度（如未使用，每年将再递增4.07%），或者在居住于该房产期间每月获得1104美元的养老金。
而根据台湾风险管理协会《风险管理学报》上王俪玲等人的估算，假设贷款利率为4.72%，期初房屋价值600万元新台币，借款人退休前年薪504216元新台币，65岁的男性借款人一次可贷得298万元新台币，每年的终身给付金额约为28万元新台币，所得替代率可达到55.6%。而就全台而言，根据不同地区的房价及收入水平等计算出的平均所得替代率为32.18%，台北最高，可达84.72%。
