养老倒按揭试水 以房养老翘盼保险产品
来源:中国保险报 发布日期:2011-11-22
“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
目前，我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年，逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。
据悉，早在2008年初，就已经有国内保险公司计划推出“以房养老”业务。当时仍在筹建中的幸福人寿就提出，未来主营业务是“住房反向抵押贷款”(即“倒按揭”)，然而其后却因种种原因，相关的产品至今未见面世。
就在近期，中信银行在全国范围内发行了首张中老年客户专属借记卡——“信福年华”卡，同时，还推出了养老按揭等业务。中信的“养老按揭”业务是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后，按月将贷款资金划入指定账户 (信福年华卡)，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金即可。有关专家表示，中信银行的这款业务门槛比较高，并非所有有房产的老人都能申请。
随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押，不留给子女，这样的现实，他们一下子还难以接受。
记者对周围几位老人的调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但省着点还够用，即使在以后生活中需要儿女补助一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。
记者从北京市民政局网站10月21日发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中看到，规划首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员称，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。
规划鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人缴费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。
记者了解到，目前，在加拿大、英国、新加坡等国家也有不少住房养老业务，而美国的抵押业务较成熟。在美国，并非所有人都可以申请办理房屋反向抵押。首先，符合年满62岁以上并拥有房屋产权的老人，才有资格申请住房反向抵押；其次，根据联邦住房管理局的规定，抵押的房屋必须是单户住宅。如果是多单元的住宅，那么投保人必须居住在其中的一间内。换句话说，这套房屋不能全部租借给别人，投保人(屋主)必须也居住在里面。
不过，有保险的住房贷款也分为两种。一种是联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这是经美国国会认可的贷款，其形式较为灵活。申请者可以尽可能长地生活在该住房内，不过只能在一定期限内得到分期贷款。另一种是放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款是由金融机构办理的，申请贷款者的资格不需要经过政府认可。届时，金融机构可与申请者共同享有住房增值收益，不过，金融机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。
在国内，有养老保险公司的相关人士向记者透露，“以房养老”是一个很好的养老概念，但是从目前来看，实际操作中，还有一些制度障碍，比如说，房产转移产权到保险公司的过程中，过户的问题、遗产继承的问题；同时，在计算养老金给付的过程中，由于中国人还缺乏生命周期表，因此很难计算养老金给予的具体数额，保险公司风险较大。从目前尝试的情况来看，一些商业机构利用信托方式推出“以房养老”的产品，还有一些开发商推出“以房养老”的楼盘，这些都为保险公司进入这一领域提供了思路。
专家建议，随着我国劳动人口流动性的增大，许多年轻人不再与父母生活在同一个城市，他们还存在着在新城市购买住宅的压力；即使在同一城市，年轻人也大多不愿意以后住父母的老房子，存在将房屋升级换代的冲动。对于这些新购房群体，“以房养老”也是一个在不影响父母居住前提下，将房屋资产提前变现的极佳途径。
在严峻的生活压力面前，传统观念很难发挥作用，不但“以房养老”势在必行，面对高额房价，有关人士认为，甚至有可能出现“倒按揭”与“购房按揭”挂钩的情况——父母通过“倒按揭”帮助子女归还住房按揭贷款，从而提前将已有房产分阶段赠予子女。
