第一财经：如何以房养老
来源:第一财经日报 发布日期:2011-11-22
“以房产作抵押，每月最多可得2万元养老金”。近日，某银行的养老按揭贷款一面世，立即引起了各界关于“以房养老”的又一轮热议。
北京市民政局网站10月20日发布的“北京市‘十二五’时期老龄事业发展规划”，也提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展‘以房养老’（住房反向抵押贷款）试点业务”。
与传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，如今风头再现，消费者应关注什么？
如何“以房养老”？
据上述银行的客服人员介绍，该行推出的面向中老年客户的专属借记卡，包含“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老。银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户，借款人只需按月偿还利息或部分本金。按月偿还的利息或本金金额，银行在发放养老金前扣除，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。
这种“以房养老”的模式在国内尚属首例，类似于国外广为人知的“倒按揭”。
“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定资金。房主继续拥有居住权直至去世。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
据该行客服介绍，该“以房养老”业务要求借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，并且拥有2套或以上住房。贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际发放的养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮1.2倍左右。
以一套估值100万元的房子为例，消费者最多可从银行贷款60万。假设贷款期限为10年，则每月可得养老金不足5000元。
值得注意的是，该行推出的“以房养老”业务并非完全符合国外风行的“倒按揭”。
据该客服介绍，办理该项业务的前提是养老人或其法定赡养人承诺在合同到期前还清贷款，房屋归养老人或其法定赡养人所有。这与国外的房屋归抵押权人所有截然相反。
办理条件惹争议
据上述银行规定，“以房养老”业务申请人必须满足“拥有2套或以上住房”、“10年内还清所有贷款本息”“55岁以上可以申请贷款，贷款期限最长10年”等条件，引发多方质疑。
市民林先生直言：“如果有两套房子，我直接把一套租出去，靠租金来生活就好了，哪还需要这项业务？”
针对市民的疑惑，中央财经大学保险系教授郝演苏在接受第一财经日报《财商》周末采访时表示，即使拥有2套房的人，也可能需要“以房养老”。“银行规定要有2套房的要求是合理的，这保证了养老人或者其法定赡养人不至于在无法偿还贷款的情况下沦落到无家可归。”此外，郝演苏也认为，养老人拥有的房产可能是一些单位分的老房子，质量并不好，但也算是一套房产。
市民万先生也对该业务要求的条款表示不可思议，“如果有能力在养老按揭10年内向银行还清全部贷款，这样的老年人还要靠房子养老吗？”
55岁老人可以申请，65岁贷款便会结束，在人均寿命水平超过70岁的中国，似乎并不合理。
郝演苏直言：“老年人根本没有创造财富的能力，10年内自己还完贷款是不可能的。” 年龄越大，生产能力就越弱，越需要资金养老。
反按揭困难重重
据21世纪不动产分析师黄河滔介绍，几年前曾经提过的“反按揭”业务，很久之前就停了，国内政策没有明确放开，也就没有人再做这项业务。
当记者以投资者身份咨询时，中国人民保险股份有限公司工作人员表示，该公司目前还没有“以房养老”相关业务。若要以房产购买养老保险，则必须分两步走：老人可先把房子以信托方式公估出价值，拿到现金后再用这些现金购买养老保险。
记者致电中行、建行、工商银行和农行，客服人员均表示没有开展与“以房养老”或“反按揭”相关的业务，中国人寿也表示暂无该项业务。“以房养老”似乎陷入孤掌难鸣的地步。
而市场之所以没有显示出对该项业务的热情，最主要的原因还在于政策上的不确定性。
根据我国住宅用地70年产权的特殊国情，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
郝演苏认为，我国实行以房养老主要有两方面的障碍，首先是房子的产权问题一直得不到解决，没有相关政策明确规定商品房70年后的产权怎么处理。“产权到期后能否自动转移，或者办理转移手续需要多少成本，这些都是目前所不确定的。”其次是当前房地产市场并不稳定，房产估值很难进行。
据了解，现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头。此外，更现实的因素在于，一套房子能住多久也是不确定的。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧。很有可能到70年的时候，这样的房子已经成危房。
我们为何需要反按揭？
对于实行“反按揭”的作用，郝演苏跟记者举了个例子：“以现有的‘计划生育’的基本国策和晚婚晚育的趋势，假设以后一对30岁的年轻夫妻，他们要赡养的人口，最多可能包括父母和祖父母两代共6对夫妻。一个家庭需要承担的责任非常巨大！如果能真正实行‘以房养老’，就能减轻年轻一代的负担。”
郝演苏进一步解释，过去的单位分房，质量可能并不好，年轻人可能也不会住。这时候祖父母的房子就可以首先用来养老，父母的房子也可以跟着做倒按揭。这对于面临长寿风险的中国社会，是一个很好的解决养老问题的办法。
事实上，中国面临的人口老龄化压力，可以从国家统计数据得到证明。根据第六次全国人口普查数据，全国60岁及以上老年人口17765万人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9%。
郝演苏认为，社保、企业年金、养老保险等和“以房养老”应该互相结合，“养老的资金来源应该是多元的。”
