养老地产的融资困境

 来源:中国房地产报 发布日期:2011-11-23

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　　养老地产的融资困境一边是拥有土地，希望融资打造养老地产的开发商，一边是手握资本，凭着敏锐嗅觉寻找项目的投资者，但两者的结缘却难一蹴而就。土地及建筑物权属明晰、投入产出比合理、投资周期勿过长、后期运营尽量降低风险，这是投资者们看重的。但对于尚处探索期的养老地产开发商而言，这显然是一道很难给出圆满答案的试题。

　　■本报记者 刘关 北京报道

　　国内某个开发项目在长达八九年的开发周期内竟然仅仅获得过两次来自银行的开发类贷款。在开发商早已懂得利用杠杆的时代，这实在是不可思议。

　　这并非源于开发商自身雄厚的资金实力，而是因为这一项目虽然拿的是普通住宅用地，打造的却是养老地产项目。

　　这一项目的融资困境在一定程度上代表了国内养老地产项目的现状。虽然国家表示支持社会力量办养老机构，但逐渐走热的养老地产在融资的道路上却是荆棘丛生。

　　资金匹配性之惑

　　一直以来，国内的开发商在融资环节总有一个绕不过的“资金门槛”，即开发商不仅要面对融资工具单一化、融资市场狭小、融资制度存在严重缺陷的局面，而且要面对监管缺失、融资产品少、市场价格机制不足等市场空缺。

　　具体到养老地产项目，也难以摆脱这个“紧箍咒”。

　　而与普通住宅项目相比，由于养老地产处于行业的初创期，诸多模糊的问题更阻挡了资本的流入。

　　天津某一涉足养老地产的开发商就遭遇了此类问题：由于其所建养老项目使用的是划拨性质用地，在去银行进行抵押贷款时得到了对方“比较犯难”的回复。

　　该项目负责人表示：“划拨用地是可以做抵押的，但是，分割起来比较难处理。”

　　而一些养老地产项目虽然通过招拍挂拿地，与普通住宅用地无异，却也因“养老”之名而融资受挫。

　　众多银行对此类项目说“不”的原因是，相较普通地产项目，养老项目往往投入周期长，投入大，投入产出比相对较低。

　　而在当下紧缩的信贷环境下，普通地产项目融资尚处于狭窄的融资环境，养老地产项目所拥有的融资空间就可想而知。

　　“目前，银行信贷额度一紧再紧，依靠基金、信托等民间渠道的开发企业融资成本早已飙升。”某券商投行部人士对本报记者介绍，“在我所接触的普通地产项目中，有的年融资成本高达40%，甚至有的开发商喊出了50%的年融资成本！目前许多稍有眉目的养老地产项目也仅仅停留在刚刚扭亏为盈的阶段，他们显然承受不起这样的成本要求。”

　　此外，他认为，虽然与养老项目比较匹配的保险资金投资房地产已放开，但目前的放开程度与大家的期待还相距甚远。“以所谓的‘反按揭’（即反向住房抵押贷款）为例，已经呼吁了很多年，却依然没有推出的迹象。在中国，‘金融创新’说来容易，但要真正推出来，往往非常困难。”

　　“相比较而言，发达国家处在足够富有、金融领域市场化较高的阶段，国家会专门应对老龄化问题而设立相关市场创新激励机制，但我国老龄化的特点是未富先老，这一过程要反过来。”长期关注养老地产的清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春介绍。

　　以成熟模式吸引资本

　　但在未来可以想象的巨大市场需求前，金融机构并未对养老地产项目完全关上大门。

　　去年12月25日，挚信资本（Trust Bridge Partners）与养老企业亲和源签订投资协议，向后者注资1亿元。而较早涉足养老地产的北京太阳城集团董事局主席朱凤泊则透露，已经获得资本的青睐。

　　上述天津养老地产项目负责人则在最近迎来了一些信托公司的来访，“在越为密集的调控之下，部分信托公司本身就在谋求业务上的创新，因此，他们对我们的项目也非常感兴趣。”

　　值得注意的是，目前明确表示获得投资的两家企业均已在养老地产领域闯荡多年。而投资亲和源的挚信资本首席合伙人李曙君则称，养老产业仍不尽如人意，多数公司并未能找到合适的商业模式，也没有良好的服务心态。“如何在养老模式、管理模式以及服务模式上创新，是很多养老企业没有解决的问题。”

　　上述券商投行人士将意欲在养老地产领域有所作为的资本目前的心态形容为“非常微妙”：“养老地产长期持续的回报对于他们而言有很大的吸引力，但国内目前还没有非常成熟的模式。”

　　他认为，养老地产项目和资本结缘的前提是养老项目的运营模式要满足各路资金对于风险的偏好。“比如，现在照搬照抄国外所谓CCRC（持续照料退休社区）的模式就有点早，国内外的法律环境不同，如果老人真的出了事，由谁来赔付，没有严格的责任界定，最后养老机构很有可能要负全责。这是投资人非常厌恶的潜在风险。”

　　因此，对于从事养老地产项目的开发商而言，在目前法律法规之下，无论采取何种手段融资以保证现阶段的投资需求和抵抗资金风险的能力，打造或者设立一个成熟的运营模式已成先期必要之举。