楼市新变化：从商业地产到养老地产
来源:中国网 发布日期:2011-11-23
继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。3月26日，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。
尝试养老地产的先行者还在不断增加。保利[简介最新动态]、绿城[简介最新动态]、万科[简介最新动态]，首创……一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？
开发商比拼养老地产
无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。
3月22日，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。
这并不是第一个尝试养老地产的大品牌商。2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3-5年时间；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。
而在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。
“其实湖南这边酝酿养老地产已经很多年了。”康乃馨国际老年生活示范城营销负责人龙攀说。早在2008年，华盛麓峰集团董事长罗劲松已经开始关于养老地产的研发和探索，“未来养老地产是开发商的一个空白地带。”
今年3月26日，康乃馨国际老年生活示范城营销中心正式开放。在这家新型社区中，将以特色地产+医疗机构的方式进行运作。
“区别于普通住宅地产项目，老年社区的前期投入量大，资金回收期较长，因此开发商真正深入去做的并不多。”康乃馨国际老年生活示范城董事长李重九说。
在北京，养老社区太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。而长沙的康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平米老年病医院、8000平米老年呵护中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等园林景观，目前已投入运营展示。
“对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%至10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福说。在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。
商业模式仍需探索
从某种意义上说，养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。
从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售＋持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。
“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。
[数据]
根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
