万科杭州养老业务试点遇尴尬
来源:中国房地产报 发布日期:2013-08-19
万科杭州（楼盘）养老业务试点遇尴尬虽然万科在养老地产方面的每一个动作都令人瞩目，但万科和其他同行一样，都还处在养老地产的起步阶段。且从现在来看，万科在养老地产上的探索也并非如预期的顺利和快速。
万科集团在杭州良渚文化村试点的高端养老地产随园嘉树近日首度售罄，但在万科总裁郁亮的眼里，这并不意味着万科在养老地产领域的成功，相反这个试点是失败的。
“我们本来是作为一个试点，市场反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”郁亮在8月7日接受中国房地产报记者采访时透露。
据悉，目前万科还未看到养老地产清晰的商业模式以及盈利模式，万科还在研究，也没有清晰的思路。
为此，万科在前不久召开了集团第三次养老业务的讨论会，试图找到养老业务发展的商业模式。
养老试点尴尬收局
万科随园嘉树位于良渚文化村核心区，是万科在杭州良渚文化村里的一个养老组团产品，从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上最好的养老产品，也是万科意欲将其做为养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。
这一养老项目以出售使用权的方式运作，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。
在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。
可以说万科在这个项目上花费的精力与财力远超其他项目，这也是受到市场欢迎并很快售罄的主要原因。
当所有人都沉浸在项目售罄的快乐中时，看着客户名单上购房群体的年龄，郁亮知道这个试点项目其实并没有成功，一群40岁左右的少壮派成为这个项目的主要消费人群，他们在为自己10年后的养老提前买单。
作为一个养老地产项目的试点，不以老人为主的生活群体，算什么养老业务？
“我为什么强调是养老业务而不是养老地产？因为如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。”郁亮对中国房地产报记者如是表示。
也正是基于此，万科清醒地认识到服务和产品同样重要，万科希望提供全面退休生活解决方案。
但遗憾的是，万科随园嘉树并没有住进老人，那些为自己10年后养老买单的少壮派其实也在印证着万科养老业务仍在逐渐探索建立自己的新模式。
仍未找到赢利模式
随园嘉树养老试点的尴尬使万科发现，他们一直努力尝试的养老业务模式，其实仍未有清晰的思路。
“对养老业务怎么发展这件事，我们还没有看到一个很清晰的商业模式，公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里去。我们现在还在花功夫做研究。”郁亮坦承，目前养老行业里面不少是公益模式，并未看重商业模式，但万科不可能走到慈善养老领域去。
虽然万科在养老地产方面的每一个动作都令人瞩目，但万科和其他同行一样，都还处在养老地产的起步阶段。且从现在来看，万科在养老地产上的探索也并非如预期的顺利和快速。
早在2006年，万科就对外公布了其在老年住宅方面的研究成果，但直到2010年12月，万科才宣布首个养老产品将以配建的形式在北京（楼盘）市房山区的万科幸福汇中推出，并宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，“健康养老地产”发展计划也全面启动，之后开始在多个城市布局养老地产。
北京的万科幸福汇是通过租售并举的方式运营、获利，万科随园嘉树则是出售使用权的方式，被业界认为这可能是万科养老业务的商业模式。
但显然这种模式并没有让万科获利，如果企业承担的是政府的养老职责，这样一个回报周期长的养老业务，利润微薄是显而易见的。
在2012年9月份，万科投资120亿元选择在长春（楼盘）建设健康养老住宅及文化创意产业项目，成为万科投资最多的一次，也因此被认为万科在养老地产方面投资力度开始加大的重要佐证。
其实，诱惑万科、绿城、远洋等企业加大养老地产投资的关键，仍在于各企业都清晰地看到了养老产业的光明前景。然而，各种有关养老地产的争议，再一次透露出养老地产尚待市场检验的真实处境。
养老地产，究竟是房地产产品，还是养老服务？对于企业而言，二者兼具的产品背后，如何平衡企业利润？没有清晰的赢利模式成为时下养老地产发展的最大尴尬。
郁亮强调的是养老业务而非地产，显然万科看到了这个行业服务更高过产品的重要性。
“老龄化是社会问题，需要社会共同参与才能解决。如何为长者服务这件事情是一个特别大的话题，我们还在研究。”郁亮的这句话，透露的不仅仅是万科的困惑，也是这个行业的困惑。
