险资养老地产真相
来源:华夏时报 发布日期:2013-07-03
当不断有保险公司加入到养老产业时，得风气之先获得不动产投资牌照的保险公司，则已经在市场上开卖与自身开发的养老社区相关的保险产品。
12月17日，记者从泰康人寿了解到，该公司正在建设的北京昌平养老社区，已经对外销售挂钩的养老产品，300万即可获得入住这一社区的资格。12月18日，合众人寿相关人士透露，该公司在武汉的养老项目，采用两种方式正式对外销售，一是通过购买相关保险产品获得入住资格，二是在年龄达到一定条件后，直接去现场看房，进行租售。
同时，更多保险公司正走在刚刚获得牌照或者申请牌照的路上。12月6日，新华人寿宣布获得保监会批复的允许股权和不动产投资的两张牌照；12月12日，人保集团旗下人保投资控股公司向监管层递交上述两项投资牌照申请，如不出意外，也将很快获得批复。统计显示，今年内，进军养老产业的保险公司已达8家。
险企的香饽饽
在无法直接进入商业地产的背景下，保险资金将目标锁定在了未来盈利前景看似美好的养老产业上。又有两家保险公司在年末的时候，开始大举进军养老产业。
记者了解到，获得股权和不动产投资牌照后，新华人寿对外称，此举在投资领域方面拓宽了保险资金运用渠道，为提升投资收益提供了可能性。
12月19日，本报记者联系新华人寿相关人士，对于即将投资哪些不动产，则并未获得信息。而此前有消息称，新华人寿已在海南借助一个大型城市建设项目介入养老产业，并同时在广州、上海、吉林等地找寻合适的地址。2011年11月，新华人寿董事长康典在上海时就曾考察地块，以备养老社区之用，新华未来在上海的布局甚至并不只限于一个分公司。
与此相对应的则是，人保集团旗下的投资控股公司计划将与中信医疗健康产业集团有限公司设立规模300亿的不动产投资基金，专投养老项目，而在一个月前，人保投资控股还是携手罗斯洛克资本有限公司，探讨不动产投资、债权、股权等领域的合作，双方拟设立不动产投资基金。
“今年保险公司拿地的热情相比以往任何一年都来得强，诸如平安、国寿、泰康等保险公司，所拿的地块成本并不高，用途是以养老产业为主，但是这些地方绝大多数都是二三线城市，有些则是一线城市的边缘，虽然中国面临着强大的养老压力，而以投入产出的比例来考量，对于这些项目，未来的盈利前景还有待观察。不过，相对于这几年资本市场的大幅下跌，保险资金寻求新的投资渠道也是分散风险。”上海财经大学保险系教授许谨良分析指出。
以中国人寿为例，其准备投资230亿的福建厦门海沧养老养生基地以及200亿的河北养老地产项目国寿（廊坊）万庄生态健康城，在全国建6个养老养生基点，潜在投资总额近千亿。截至目前，上述多家保险公司投资养老社区的总规模已达数千亿元。
模糊的产销模式
对于保险公司而言，养老社区已经在建，但是不是要等到房子建完，所有相关配套设施都齐全的时候，才正式对外吸引老年人群呢？显然不是，保险公司已迫不及待地“预销售”这些还在建设中的社区了。
“我们之前推出了一款终身养老计划，是国内首个综合养老保险产品。不过想要获得入住养老社区的资格，条件是购买满300万元的保险产品，也并不针对这一款计划，但是具体的入住方案以及租金费用等都还没有确定。”12月17日，泰康人寿网站一位客服在对于相关养老社区挂钩保险产品销售的时候，如是告诉记者。
合众人寿相关人士12月18日对本报记者表示，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保且保费达到约定标准的客户，在未来可以享受由合众健康产业（武汉）投资有限公司提供的增值优惠入住养老社区的服务。被保险人年满65周岁起至75周岁期间，可在入住前18个月向合众健康产业公司申请入住合众优年生活养老社区，经评估符合入住条件，合同被保险人可以享受增值入住的权利。而被保险人入住社区时，保险产品账户内的累积金额将全部划付给合众健康产业公司，冲抵入门费和房屋租金，冲抵后金额不足的，需要另外补足，退住合众优年生活社区的，增值金额也不予返还。
“另外也有一种方式是实物租售，可以到社区现场来看房，如果年满65周岁，并且满足其它条件，也可以入住这个社区。”同日，合众健康产业公司一名电话客服人员告诉本报记者。
记者也了解到，无论是泰康人寿还是合众人寿，其推出的产品主要面向的人群都是中高端人群。泰康客服人员直接称，300万元的起点金额是以投资理财为主，保险产品的选择则并不重要。
“中国未来面临巨大的养老压力，但是从现在保险公司所建的养老社区也能看出它针对的也并不是普罗大众，市场上所需要的依然是兴建更多的普通养老院。”上海社科院一位专家也指出。
值得一提的是，按照保监会规定，保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
许谨良也指出，有些企业打着养老的名义卖房子，也有保险资金以养老的名义圈地，整个房地产界对养老地产的投资目的也是鱼龙混杂，这样一个投资周期长、见效慢的行业，国内目前缺乏可供借鉴的盈利模式。现在也有不少外资欲收购中国的敬老院，中国养老产业最大的问题是管理，保险公司目前的营销模式是否符合社区未来成型后的发展，也有待观察。
